الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية
--------------------------------------------------------
ما هو النظام القانوني للاستيلاء كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية :
ورد النص علي الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمواد من 935 إلي 948 ؛ والشفعة هي أحد وسائل كسب وسائل الملكية العقارية وذلك عن طريق حلول شخص يسمي الشفيع محل المشتري في عقد البيع ، فيكون لهذا الشفيع حق اكتساب الملكية العقارية بدلاً عن المشتري ، والي ذلك تشير المادة 935 من القانون المدني حين قررته أن الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى أحوال محددة ، وطبقاً للطعن رقم 16 لسنة 15 مجموعة عمر 5ع صفحة رقم 80 بجلسة 31-01-1946 : تعد الشريعة الإسلامية هي مصدر تشريع الشفعة .
النظام القانوني للشفعة كما أوردها شارع القانون المدني :
في بيان شروط الأخذ بالشفعة :
تنص المادة 935 من القانون المدني : الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال وبالشروط المنصوص عليهـا فى المواد التالية .
وتنص المادة 936 من القانون المدني : يثبت الحق فى الشفعة :
أ- لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
ب- للشريك فى الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي .
جـ- لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
د- لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .
هـ- للجار المالك فى الأحوال الآتية :-
1- إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
2- إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
3- إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل
وتنص المادة 937 من القانون المدني : 1- إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة .
2- وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه .
3- فإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من بقته أو من طبقة أدنى ، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى .
وتنص المادة 938 من القانون المدني : إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 ، فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التى أشترى بها .
وتنص المادة 939 من القانون المدني : 1- لا يجوز الأخذ بالشفعة :-
أ- إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون .
ب- إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.
ج - إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة .
2- ولا يجوز للوقوف أن يأخذ بالشفعة .
وفي بيان إجراءات الشفعة :
تنص المادة 940 من القانون المدني : على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه . ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك .
وتنص المادة 941 من القانون المدني : يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا .
أ- بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا .
ب- بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .
وتنص المادة 942 من القانون المدني : 1- إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل .
2- وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل بع البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.
وتنص المادة 943 من القانون المدني : ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول . ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة .
وتنص المادة 944 من القانون المدني : الحكم الذي يصدر نهائيا الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع . وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .
وفي بيان آثار الشفعة :
تنص المادة 945 من القانون المدني : 1- يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته .
2- وإنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع .
3- وإذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة ، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع .
وتنص المادة 946 من القانون المدني : 1- إذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له إما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.
2- وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان للشفيع أن يطلب الإزالة . فإذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس .
وتنص المادة 947 من القانون المدني : لا يسرى فى حق الشفيع أي رهن رسمي أو أي حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أي بيع صدر من المشترى ولا أى حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار .
وفي بيان حالات وأحكام وأسباب سقوط الشفعة :
تنص المادة 948 من القانون المدني : يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية :-
أ- إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.
ب- إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
جـ- فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون .
تبرير نظام الشفعة كآلية لحماية الملكية العقارية :
إذا كانت الشفعة قيداً على حرية التعاقد و رخصة للشفيع ، فإن لذلك غاية تبرر الأخذ بنظام الشفعة مردها تمكين الشفيع أن يدفع عن نفسه مضار الجوار أو المشاركة فى عقاره الذي يشفع به ، وقد قضي في الطعن رقم 2474 لسنة 54 مكتب فنى 40 صفحة رقم 174 بتاريخ 17-1-1989 :
لما كانت الشفعة قيداً على حرية التعاقد و رخصة لصيقة بشخص الشفيع ليدفع بها عن نفسه مضار الجوار أو المشاركة فى عقاره الذي يشفع به ، و من ثم يقع باطلاً تعامله فى هذه الرخصة أو حوالته إياها أو تنازله عنها إلى غيره ، لزوال العلة منها فى هذه الأحوال التي تأباها طبيعة الشفعة ذاتها ، لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر و أقام قضاءه على اعتبار الإقرار موضوع الدعوى صحيحاً فيما تضمنه من إنه إذا حكم للشفيع بالشفعة تكون الأرض المشفوع فيها ملكاً للمطعون ضده و أن هذا الإقرار لا مخالفة فيه للنظام العام فإنه يكون قد خالف القانون .
وفي تأكيد قضائي لاعتبار الشفعة سبباً من أسباب كسب الملكية العقارية : قضي في حكم حديث لمحكمة النقض : مؤدى نص المادة 935من القانون المدني ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن الحق فى الشفعة يثبت لكل من قام به سبب من أسبابها بمجرد تمام انعقاد البيع على العين المشفوعة . ولما كان الثابت فى الأوراق أن الحصتين المشفوع فيهما بيعتا إلى الطاعنة بموجب عقدين مؤرخين….صادر أولهما من المطعون ضده الثاني بمساحة 5ط وثانيهما من المطعون ضده الثالث بمساحة 2ط، فإن الحق فى الشفعة باعتبارها سببا من أسباب كسب الملكية يكون قد ثبت للمطعون ضده الأول ـ الشريك على الشيوع فى كامل العقار ـ بالنسبة لكل عقد منهما على استقلال بمجرد تمام انعقاده وإذ كانت الدعوى تتضمن طلب أخذ الحصتين موضوع العقدين سالفي الذكر بالشفعة وكان هذا الطلب ـ فى حقيقته ـ طلبين جمعتهما صحيفة واحدة، فإن الدعوى تكون قد انتظمت دعويين مستقلتين ومختلفتين خصوما وسببا وموضوعا وتقدر باعتبار قيمة كل طلب منهما على حده ولا يغير من هذا النظر كون السبب الذى يستند إليه كل من هذين الطلبين من نوع السبب الذى يستند إليه الطلب الآخر وهو الحق فى الأخذ بالشفعة، ذلك أنه ما دام أن كل طلب شفعة يستند إلى عقد بيع مستقل بذاته فإن السببين يعتبران مختلفين فى معنى المادة 38 من قانون المرافعات ولو تماثلا فى النوع - الطعن رقم 1301 لسنة 61 مكتب فنى 47 صفحة رقم 854 بتاريخ 23-05-1996.
--------------------------------------------------------
ما هو النظام القانوني للاستيلاء كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية :
ورد النص علي الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمواد من 935 إلي 948 ؛ والشفعة هي أحد وسائل كسب وسائل الملكية العقارية وذلك عن طريق حلول شخص يسمي الشفيع محل المشتري في عقد البيع ، فيكون لهذا الشفيع حق اكتساب الملكية العقارية بدلاً عن المشتري ، والي ذلك تشير المادة 935 من القانون المدني حين قررته أن الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى أحوال محددة ، وطبقاً للطعن رقم 16 لسنة 15 مجموعة عمر 5ع صفحة رقم 80 بجلسة 31-01-1946 : تعد الشريعة الإسلامية هي مصدر تشريع الشفعة .
النظام القانوني للشفعة كما أوردها شارع القانون المدني :
في بيان شروط الأخذ بالشفعة :
تنص المادة 935 من القانون المدني : الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال وبالشروط المنصوص عليهـا فى المواد التالية .
وتنص المادة 936 من القانون المدني : يثبت الحق فى الشفعة :
أ- لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
ب- للشريك فى الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي .
جـ- لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
د- لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .
هـ- للجار المالك فى الأحوال الآتية :-
1- إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
2- إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
3- إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل
وتنص المادة 937 من القانون المدني : 1- إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة .
2- وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه .
3- فإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من بقته أو من طبقة أدنى ، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى .
وتنص المادة 938 من القانون المدني : إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 ، فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التى أشترى بها .
وتنص المادة 939 من القانون المدني : 1- لا يجوز الأخذ بالشفعة :-
أ- إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون .
ب- إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.
ج - إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة .
2- ولا يجوز للوقوف أن يأخذ بالشفعة .
وفي بيان إجراءات الشفعة :
تنص المادة 940 من القانون المدني : على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه . ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك .
وتنص المادة 941 من القانون المدني : يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا .
أ- بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا .
ب- بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .
وتنص المادة 942 من القانون المدني : 1- إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل .
2- وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل بع البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.
وتنص المادة 943 من القانون المدني : ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول . ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة .
وتنص المادة 944 من القانون المدني : الحكم الذي يصدر نهائيا الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع . وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .
وفي بيان آثار الشفعة :
تنص المادة 945 من القانون المدني : 1- يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته .
2- وإنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع .
3- وإذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة ، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع .
وتنص المادة 946 من القانون المدني : 1- إذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له إما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.
2- وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان للشفيع أن يطلب الإزالة . فإذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس .
وتنص المادة 947 من القانون المدني : لا يسرى فى حق الشفيع أي رهن رسمي أو أي حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أي بيع صدر من المشترى ولا أى حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار .
وفي بيان حالات وأحكام وأسباب سقوط الشفعة :
تنص المادة 948 من القانون المدني : يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية :-
أ- إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.
ب- إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
جـ- فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون .
تبرير نظام الشفعة كآلية لحماية الملكية العقارية :
إذا كانت الشفعة قيداً على حرية التعاقد و رخصة للشفيع ، فإن لذلك غاية تبرر الأخذ بنظام الشفعة مردها تمكين الشفيع أن يدفع عن نفسه مضار الجوار أو المشاركة فى عقاره الذي يشفع به ، وقد قضي في الطعن رقم 2474 لسنة 54 مكتب فنى 40 صفحة رقم 174 بتاريخ 17-1-1989 :
لما كانت الشفعة قيداً على حرية التعاقد و رخصة لصيقة بشخص الشفيع ليدفع بها عن نفسه مضار الجوار أو المشاركة فى عقاره الذي يشفع به ، و من ثم يقع باطلاً تعامله فى هذه الرخصة أو حوالته إياها أو تنازله عنها إلى غيره ، لزوال العلة منها فى هذه الأحوال التي تأباها طبيعة الشفعة ذاتها ، لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر و أقام قضاءه على اعتبار الإقرار موضوع الدعوى صحيحاً فيما تضمنه من إنه إذا حكم للشفيع بالشفعة تكون الأرض المشفوع فيها ملكاً للمطعون ضده و أن هذا الإقرار لا مخالفة فيه للنظام العام فإنه يكون قد خالف القانون .
وفي تأكيد قضائي لاعتبار الشفعة سبباً من أسباب كسب الملكية العقارية : قضي في حكم حديث لمحكمة النقض : مؤدى نص المادة 935من القانون المدني ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن الحق فى الشفعة يثبت لكل من قام به سبب من أسبابها بمجرد تمام انعقاد البيع على العين المشفوعة . ولما كان الثابت فى الأوراق أن الحصتين المشفوع فيهما بيعتا إلى الطاعنة بموجب عقدين مؤرخين….صادر أولهما من المطعون ضده الثاني بمساحة 5ط وثانيهما من المطعون ضده الثالث بمساحة 2ط، فإن الحق فى الشفعة باعتبارها سببا من أسباب كسب الملكية يكون قد ثبت للمطعون ضده الأول ـ الشريك على الشيوع فى كامل العقار ـ بالنسبة لكل عقد منهما على استقلال بمجرد تمام انعقاده وإذ كانت الدعوى تتضمن طلب أخذ الحصتين موضوع العقدين سالفي الذكر بالشفعة وكان هذا الطلب ـ فى حقيقته ـ طلبين جمعتهما صحيفة واحدة، فإن الدعوى تكون قد انتظمت دعويين مستقلتين ومختلفتين خصوما وسببا وموضوعا وتقدر باعتبار قيمة كل طلب منهما على حده ولا يغير من هذا النظر كون السبب الذى يستند إليه كل من هذين الطلبين من نوع السبب الذى يستند إليه الطلب الآخر وهو الحق فى الأخذ بالشفعة، ذلك أنه ما دام أن كل طلب شفعة يستند إلى عقد بيع مستقل بذاته فإن السببين يعتبران مختلفين فى معنى المادة 38 من قانون المرافعات ولو تماثلا فى النوع - الطعن رقم 1301 لسنة 61 مكتب فنى 47 صفحة رقم 854 بتاريخ 23-05-1996.