قضية رقم 221
لسنة 24 قضائية
مبادىء الحكم
1- إن ما ينعاه المدعيان من مخالفة النص المطعون فيه لحكم المادة الثانية من
الدستور التى تقيم من الشريعة الإسلامية فى ثوابتها ومبادئها الكلية المصدر
الرئيسى لكل قاعدة قانونية أقرتها السلطة التشريعية أو أصدرتها السلطة التنفيذية
فى حدود صلاحيتها التى ناطها الدستور بها . مردود بأن الرقابة القضائية على
الشرعية الدستورية التى تباشرها هذه المحكمة فى مجال تطبيقها لنص المادة الثانية
من الدستور لا تمتد وعلى ما جرى به قضاؤها لغير النصوص القانونية الصادرة بعد
تعديلها فى 22 مايو سنة 1980 وليس من بينها النص الطعين ، أياً ما كان وجه الرأى
فى مدى اتفاقه وأحكام الشرعية الإسلامية
2- إن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة ، واقتضتها أزمة الإسكان وحدة ضغوطها
، وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص
لموضوعها ، وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوانبها ، مقيداً عمل الإرادة
فى مجالها ، وعلى الأخص فى مجال امتداد العقد بقوة القانون كما هو الحال فى النص
الطعين ، إلا أن الإجارة تظل حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص تصرفاً قانونياً
ناشئاً عن حرية التعاقد وهى أحد روافد الحرية الشخصية التى كفلها الدستور فى
المادة (41) منه فوق كونها متفرعة كذلك عن حق الملكية المكفول بنص المادتين ( 32
و34 ) من الدستور ليحيطها من جوانبها المختلفة بالمبادئ التى أقامها الدستور صوناً
للحقوق والحريات التى اقتضتها ، وقيداً على كل تنظيم يتناول أياً منها أو يمسها فى
أحد عناصرها
3- إن المقرر فى قضاء هذه المحكمة ، أن حرية التعاقد هى قاعدة أساسية يقتضيها
الدستور صوناً للحرية الشخصية التى تمتد حمايتها إلى إرادة الاختيار وسلطة التقرير
التى ينبغى أن تتوافر لكل شخص ، وهى بذلك تتصل اتصالاً وثيقاً بحق الملكية الذى قد
يكون هو أو بعض من الحقوق التى تنبثق عنه محلاً للتعاقد ، ومجالاً لإعمال إرادة
الاختيار وسلطة اتخاذ القرار فى شأن هذا التعاقد ، بما يغدو معه التدخل بنص آمر
يخالف ما تعاقد عليه صاحب حق الملكية أو أحد الحقوق المتولدة عنه منطوياً بالضرورة
على مساس بحق الملكية ذاته . حيث يرد النص الآمر مقيداً لحرية نشأت فى أصلها طليقة
، ومنتقصاً من مقومات الأصل فيها كمالها
4- المقرر أيضاً فى قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كانت الملكية الخاصة مصونة ولا يجوز
المساس بها أو تقييدها بأى قيد ما لم يستنهض ذلك توافر ضرورة اجتماعية ملحة تجيز
إيراد بعض القيود على هذه الملكية وفاء لأدائها لدورها الاجتماعى وبما لا يؤدى إلى
إهدارها أو إفقادها جوهر مقوماتها الأساسية ، بما مؤداه أن إيراد المشرع لقاعدة
آمرة تنال من حرية المتعاقدين يصبح مرهوناً فى مشروعيته الدستورية بما إذا كانت
هناك ضرورة اجتماعية ملحة قامت لتبرير مثل هذه القاعدة الآمرة من عدمه . فإن انتفت
مثل هذه الضرورة عدت القاعدة الآمرة عدواناً على إرادة المتعاقدين أو أحدهم ومن ثم
عدواناً على حق الملكية سواء ما تعلق بكامل حق الملكية أو بعنصر من مقوماتها إن
كان ما تضمنته سلباً لإرادة المالك فى كل أو بعض ما تعاقد عليه
5- إنه لا شبهة فى أن المشرع قد عمد بالنص المطعون عليه إلى تقرير الامتداد
القانونى على عقود الإيجار المفروش المبرمة مع مستأجر العين الأصلى شريطة استمرار
السكن المفروش مدة عشر سنوات متصلة سابقة على 9/9/1977 تاريخ العمل بأحكام القانون
رقم 49 لسنة 1977 . وهو أمر لم يكن مقرراً من قبل فى القانون رقم 52 لسنة 1969 ،
ولا متصلاً بمتطلبات قيام العلاقة الإيجارية للأماكن المفروشة عند إبرامها بين
أطرافها وغير متفق مع طبيعتها بل أقحم عليها فى مباغتة ومداهمة لم يكن فى مكنة
أطرافها توقعه . كما لا تظاهره ضرورة حقيقية تسوغه وتكون علة لتقريره ، ومناطاً
لمشروعيته ليغدو معه النص الطعين تدخلاً تشريعياً آمراً اقتحم إرادة المتعاقدين فى
هذه العقود . وينفك بتقريره هذا الحق لأحد أطراف التعاقد وهم المستأجرون ، قيداً
على حق الطرف الآخر فى التعاقد وهم المؤجرون ، وقيداً على حق الملكية وبما يعتبر
انحيازاً لطائفة من المتعاقدين دون طائفة أخرى بغير ضرورة اجتماعية ملحة تبرر ذلك
، فضلاً عن أنه بهذا يكون قد تبنى تمييزاً تحكمياً منهياً عنه بنص المادة (40) من
الدستور لا يستند إلى أسس موضوعية . فقد اختص فئة من المستأجرين لوحدات سكنية
مفروشة المخاطبين بأحكامه بحقوق حجبها عن أقرانهم مستأجرى الوحدات السكنية مفروشة
المخاطبين لأحكام ذات القانون وهو القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم
136 لسنة 1981 .
حالة المادة القانونية
نص الفقرة الثانية من المادة (46) من القانون رقم 49 لسنة 1977 - لم تسجل عليها
تعديلات تشريعية
الحكم بعدم دستورية المادة 46/2
من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نص عليه من امتداد عقد الإيجار المفروش للمستأجر
من الباطن إذا استمر لمدة عشر سنوات
أصدرت المحكمة الدستورية حكماً بعدم دستورية المادة 46 /2 من القانون 49 لسنة 1977
فيما نص عليه من امتداد عقد الإيجار المفروش للمستأجر من الباطن إذا أستمر لمدة
عشر سنوات
قضية رقم 221 لسنة 24 قضائية المحكمة الدستورية العليا "دستورية"
المحكمة الدستورية العليا
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد 13 مارس سنة 2005 م ، الموافق 3 صفر سنة 1426
هـ برئاسة السيد المستشار / ممدوح مرعى رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :
حمدى محمد على وماهر البحيرى ومحمد على سيف الدين وعدلى محمود منصور وإلهام نجيب
نوار والدكتور عادل عمر شريف وحضور السيد المستشار / نجيب جمال الدين علما رئيس
هيئة المفوضين وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن أمين السر
أصدرت الحكم الآتى
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 221 لسنة 24 قضائية "
دستورية " .
المقامة من كل من --------- ، ------------ ضد السيد رئيس مجلس الوزراء و السيد
وزير العدل و السيد / ------------- ، والسيد -------------
الإجراءات
بتاريخ الثالث من يوليو سنة 2002 ، أودع وكيل المدعيين صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب
المحكمة الدستورية العليا طالباً الحكم بعدم دستورية المادة (46) من القانون رقم
49 لسنة 1977 . وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى. وبعد
تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها . ونُظرت الدعوى على النحو
المبين بمحضر الجلسة ، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم
المحكمه
المحكمة بعد
الإطلاع على الأوراق ، والمداولة . حيث إن الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى ،
وسائر الأوراق تتحصل فى أن المدعيين كانا قد أقاما على المدعى عليهما الثالث
والرابع الدعوى رقم 2844 لسنة 1999 مساكن أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية ،
ابتغاء الحكم بفسخ عقد الإيجار المبرم بينهما وبين المدعى عليه الثالث فى 1/2/1966
، وطرد المدعى عليه الرابع من الشقة المؤجرة وتسليمها خالية . وقالا بياناً
لدعواهما أن المدعى عليه الثالث استأجر الشقة محل النزاع من المدعية الأولى بموجب
العقد المشار إليه مع السماح له بالتأجير من الباطن إلا أنه تنازل عنها إلى المدعى
عليه الرابع . وأثناء نظر الدعوى أقام الأخير دعوى فرعية بأحقيته فى الشقة موضوع
النزاع طالباً إلزام المدعية الأولى بتحرير عقد إيجار له بذات شروط العقد المؤرخ
1/2/1966 استناداً إلى نص المادة (46) من القانون 49 لسنة 1977 ، باعتبار أنه شغل
العين المؤجرة مدة تزيد على عشر سنوات سابقة على صدور القانون المشار إليه ، وإذ
حكمت المحكمة برفض الدعوى الأصلية وإجابة المدعى عليه الرابع إلى طلباته فى الدعوى
الفرعية فقد طعن المدعيان على هذا الحكم بالاستئناف رقم 2334 لسنة 57 قضائية ،
ودفعا بعدم دستورية نص المادة 46 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، وبعد أن قدرت المحكمة جدية الدفع
وصرحت للمدعيين بإقامة الدعوى الدستورية فقد أقاما الدعوى الماثلة . وحيث إن
المادة (46) من القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه كانت تنص قبل صدور حكم بعدم
دستورية الفقرة الأولى منها على أنه : " يحق للمستأجر الذى يسكن فى عين
استأجرها مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا
القانون البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها
فى العقد ، ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائه إلا إذا كان قد أجرها بسبب إقامته فى
الخارج وثبتت عودته نهائياً أو إذا أخل المستأجر بأحد التزاماته وفقاً لأحكام
البنود ( أ ، ب ، ج ، د ) من المادة (31) من هذا القانون . فإذا كانت العين قد
أجرت مفروشة من مستأجرها الأصلي فإنه يشترط لاستفادة المستأجر من الباطن من حكم
الفقرة السابقة أن يكون قد أمضى في العين مدة عشر سنوات متصلة سابقة على تاريخ
العمل بهذا القانون " . وحيث إن المدعيين ينعيان على النص المطعون فيه
محصوراً فى فقرته الثانية أنه يتضمن قيداً على حرية التعاقد لإهداره إرادة المؤجر
وانتهاكه للحماية التي كفلها الدستور لحق الملكية والحقوق والحريات الخاصة . فضلاً
عن مخالفته المادة الثانية من الدستور لتناقضه مع أحكام الشريعة الإسلامية . وحيث
إن ما ينعاه المدعيان من مخالفة النص المطعون فيه لحكم المادة الثانية من الدستور
التى تقيم من الشريعة الإسلامية فى ثوابتها ومبادئها الكلية المصدر الرئيسي لكل
قاعدة قانونية أقرتها السلطة التشريعية أو أصدرتها السلطة التنفيذية فى حدود
صلاحيتها التي ناطها الدستور بها . مردود بأن الرقابة القضائية على الشرعية
الدستورية التي تباشرها هذه المحكمة فى مجال تطبيقها لنص المادة الثانية من
الدستور لا تمتد وعلى ما جرى به قضاؤها لغير النصوص القانونية الصادرة بعد تعديلها
فى 22 مايو سنة 1980 وليس من بينها النص الطعين ، أياً ما كان وجه الرأي فى مدى
اتفاقه وأحكام الشرعية الإسلامية . وحيث إن تقصى التطور الذي طرأ على التنظيم
القانوني لعقود إيجار الأماكن مفروشة عبر مراحله المختلفة ، يبين منه أن المشرع
بدءاً من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجرين والمستأجرين ، حرص على إخراج تلك العقود من حكم الامتداد القانوني الذي
كان مقرراً بمقتضى نص المادة (2) من القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين ، فنص صراحة في المادة (23) من القانون
رقم 52 لسنة 1969 على عدم سريان الامتداد القانوني عليها ، بحيث تنتهي هذه العقود
بنهاية مدتها المتفق عليها . وقد أكد المشرع هذا المنحى بتضمين نص المادة (31) من
القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه ، ومن بعدها المادة 18 من القانون رقم 136
لسنة 1981 حكماً مماثلاً . غير أن المشرع وخروجاً على هذا الأصل أورد المادة (46)
من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليها متضمنة النص الطعين ومؤداه الامتداد
القانوني لعقود إيجار الوحدات السكنية التي استؤجرت مفروشة من ملاكها لمدة خمس
سنوات سابقة على تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 فى 9 / 9 / 1977بذات
الشروط المنصوص عليها فى عقد الإيجار ، ولمدة عشر سنوات لتلك التي استؤجرت من
مستأجريها الأصليين ، وحصر طلب إخلاء المستأجر فى هذه الحالة وتلك فى ذات الأسباب
المسوغة لإخلاء مستأجري الأماكن خالية ، أو عند ثبوت عودة المؤجر نهائياً إذا كان
الإيجار بسبب إقامته فى الخارج . وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية
الفقرة الأولى من المادة (46) المشار إليها المتعلقة بالأماكن المستأجرة من ملاكها
وذلك بحكمها الصادر بتاريخ 2/11/2003 فى القضية رقم 187 لسنة20 قضائية دستورية .
وحيث إن القيود التي فرضها المشرع على الإجارة ، واقتضتها أزمة الإسكان وحدة
ضغوطها ، وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص
لموضوعها ، وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوانبها ، مقيداً عمل الإرادة
فى مجالها ، وعلى الأخص في مجال امتداد العقد بقوة القانون كما هو الحال فى النص
الطعين ، إلا أن الإجارة تظل حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص تصرفاً قانونياً
ناشئاً عن حرية التعاقد وهى أحد روافد الحرية الشخصية التي كفلها الدستور في
المادة (41) منه فوق كونها متفرعة كذلك عن حق الملكية المكفول بنص المادتين ( 32
و34 ) من الدستور ليحيطها من جوانبها المختلفة بالمبادئ التي أقامها الدستور صوناً
للحقوق والحريات التي اقتضتها ، وقيداً على كل تنظيم يتناول أياً منها أو يمسها فى
أحد عناصرها . وحيث إن المقرر في قضاء هذه المحكمة ، أن حرية التعاقد هي قاعدة
أساسية يقتضيها الدستور صوناً للحرية الشخصية التي تمتد حمايتها إلى إرادة
الاختيار وسلطة التقرير التي ينبغي أن تتوافر لكل شخص ، وهى بذلك تتصل اتصالاً
وثيقاً بحق الملكية الذي قد يكون هو أو بعض من الحقوق التي تنبثق عنه محلاً
للتعاقد ، ومجالاً لإعمال إرادة الاختيار وسلطة اتخاذ القرار في شأن هذا التعاقد ،
بما يغدو معه التدخل بنص آمر يخالف ما تعاقد عليه صاحب حق الملكية أو أحد الحقوق
المتولدة عنه منطوياً بالضرورة على مساس بحق الملكية ذاته . حيث يرد النص الآمر
مقيداً لحرية نشأت فى أصلها طليقة ، ومنتقصاً من مقومات الأصل فيها كمالها ، إذ
كان ذلك ، وكان المقرر أيضاً فى قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كانت الملكية الخاصة
مصونة ولا يجوز المساس بها أو تقييدها بأى قيد ما لم يستنهض ذلك توافر ضرورة اجتماعية
ملحة تجيز إيراد بعض القيود على هذه الملكية وفاءً لأدائها لدورها الاجتماعي وبما
لا يؤدى إلى إهدارها أو إفقادها جوهر مقوماتها الأساسية ، بما مؤداه أن إيراد
المشرع لقاعدة آمرة تنال من حرية المتعاقدين يصبح مرهوناً فى مشروعيته الدستورية
بما إذا كانت هناك ضرورة اجتماعية ملحة قامت لتبرير مثل هذه القاعدة الآمرة من
عدمه . فإن انتفت مثل هذه الضرورة عُدت القاعدة الآمرة عدواناً على إرادة
المتعاقدين أو أحدهم ومن ثم عدواناً على حق الملكية سواء ما تعلق بكامل حق الملكية
أو بعنصر من مقوماتها إن كان ما تضمنته سلباً لإرادة المالك فى كل أو بعض ما تعاقد
عليه . وحيث إنه لا شبهة فى أن المشرع قد عمد بالنص المطعون عليه إلى تقرير
الامتداد القانوني على عقود الإيجار المفروش المبرمة مع مستأجر العين الأصلي شريطة
استمرار السكن المفروش مدة عشر سنوات متصلة سابقة على 9/9/1977 تاريخ العمل بأحكام
القانون رقم 49 لسنة 1977 . وهو أمر لم يكن مقرراً من قبل فى القانون رقم 52 لسنة
1969 ، ولا متصلاً بمتطلبات قيام العلاقة الإيجارية للأماكن المفروشة عند إبرامها
بين أطرافها وغير متفق مع طبيعتها بل أقحم عليها في مباغتة ومداهمة لم يكن فى مكنة
أطرافها توقعه . كما لا تظاهره ضرورة حقيقية تسوغه وتكون علة لتقريره ، ومناطاً
لمشروعيته ليغدو معه النص الطعين تدخلاً تشريعياً آمراً اقتحم إرادة المتعاقدين فى
هذه العقود . وينفك بتقريره هذا الحق لأحد أطراف التعاقد وهم المستأجرون ، قيداً
على حق الطرف الآخر فى التعاقد وهم المؤجرون ، وقيداً على حق الملكية وبما يعتبر
انحيازاً لطائفة من المتعاقدين دون طائفة أخرى بغير ضرورة اجتماعية ملحة تبرر ذلك
، فضلاً عن أنه بهذا يكون قد تبنى تمييزاً تحكمياً منهياً عنه بنص المادة (40) من
الدستور لا يستند إلى أسس موضوعية . فقد اختص فئة من المستأجرين لوحدات سكنية
مفروشة المخاطبين بأحكامه بحقوق حجبها عن أقرانهم مستأجري الوحدات السكنية مفروشة
المخاطبين لأحكام ذات القانون وهو القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم
136 لسنة 1981 . كما حمل هذا النص مؤجري الوحدات السكنية الخاضعة لأحكامه بأعباء
والتزامات خلال فترة الامتداد القانوني للعقد لا يتحملها غيرهم من مؤجري الوحدات
المفروشة الأخرى وأخصها حرمانهم من مكنة إنهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة
المتفق عليها في العقد ، فيما بينهم جميعهم مستأجرين ومؤجرين لوحدات سكنية مفروشة
تتوافق العلاقة القانونية التي تربطهم في طبيعتها وتتحد فى جوهرها ، وبالتالي
تتماثل مراكزهم القانونية في هذا الشأن . وحيث إنه لما تقدم فإن النص المطعون عليه
يكون مخالفاً للمواد ( 32 و34 و40 و41 ) من الدستور.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (46) من القانون رقم 49
لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
أمين السر رئيس المحكمة
حكم المحكمة
الدستورية بعدم دستورية المادة 46/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نص عليه من
امتداد عقد الإيجار المفروش إذا استمر لمدة خمس سنوات متصلة
أصدرت المحكمة الدستورية حكماً بعدم دستورية المادة 46 /1 من القانون 49 لسنة 1977
فيما نص عليه من امتداد عقد الإيجار المفروش إذا استمر لمدة خمس سنوات متصلة
قضية رقم 187 لسنة 20 قضائية المحكمة الدستورية العليا "دستورية"
المحكمة الدستورية العليا
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد 2 نوفمبر سنة 2003 الموافق 8 من رمضان سنة
1424 هـ برئاسة السيد المستشار/ ممدوح مرعى رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين
: محمد على سيف الدين وإلهام نجيب نوار وماهر سامي يوسف والسيد عبد المنعم حشيش
ومحمد خيري طه وسعيد مرعى عمرو وحضور السيد المستشار/ نجيب جمال الدين علما رئيس
هيئة المفوضين وحضور السيد/ ناصر إمام محمد حسن أمين السر
أصدرت الحكم الآتي
في القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 187 لسنة 20 قضائية "
دستورية " المقامة من السيد / ----------- ضد السيد رئيس الجمهورية و السيد
رئيس مجلس الشعب و السيد رئيس مجلس الوزراء و السيد وزير العدل والسيد / --------
الإجراءات
بتاريخ 3 من أكتوبر 1998 أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة ، طالباً
الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في
شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . وقدمت هيئة قضايا
الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين
تقريراً برأيها ، ونُظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة
إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم . المحكمة بعد الاطلاع على الأوراق ، والمداولة .
وحيث إن الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتحصل في أن المدعى
عليه الخامس كان قد أقام الدعوى رقم 3129 لسنة 1990 كلى مساكن أمام محكمة
الإسكندرية الابتدائية ضد المدعى بطلب الحكم بإلزامه بتحرير عقد إيجار عن الشقة
رقم (1) الكائنة بالدور الأرضي خلف رقم (15) طريق جمال عبد الناصر قسم المنتزه
الإسكندرية ، بقيمة إيجاريه مقدارها جنيهان ، على سند من أنه استأجر الشقة محل
التداعي من المدعى بموجب عقد إيجار مفروش مؤرخ 1/6/1972 ، وأن هذا العقد امتد بقوة
القانون طبقاً لنص المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، بعد أن استمر شاغلاً
للعين لمدة تزيد على خمس سنوات سابقة على صدور القانون المشار إليه ، كما أقام
المدعى الدعوى رقم 3277 لسنة 1990 كلى مساكن أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية ضد
المدعى عليه الخامس ، طالباً الحكم بإنهاء عقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/1/1985 ،
وتسليمه العين محل النزاع بحالتها وقت التعاقد ، قولاً منه بأنه قام بتأجير الشقة
المذكورة إلى المدعى عليه الخامس مفروشة بموجب عقد حرر فى 1/1/1985 ، وأنه أنذر
المستأجر بتاريخ 1/9/1990 بعدم رغبته فى تجديد العقد ، إلا أنه لم يمتثل لذلك ،
مما دعاه إلى إقامة دعواه سالفة الذكر ، ابتغاء الحكم له بطلباته المتقدمة ، وقررت
المحكمة ضم الدعويين المشار إليهما للارتباط ، وقد طعن المدعى عليه الخامس
بالتزوير على العقد المؤرخ 1 / 1 / 1958 ، وبجلسة 29/1/1997 قضت المحكمة برد
وبطلان العقد المشار إليه لتزويره ، وتأسيساً على ذلك قضت المحكمة بجلسة 30/7/1997
برفض الدعوى رقم 3277 لسنة 1990 ، كما قضت بجلسة 26/11/1997 في الدعوى رقم 3129 لسنة
1990 بإلزام المدعى عليه ( المدعى فى الدعوى الماثلة ) بتحرير عقد إيجار للمدعى (
المدعى عليه الخامس فى الدعوى الراهنة ) عن الشقة محل التداعي بذات الشروط المنصوص
عليها بعقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/6/1972 ، وإذ لم يرتض المدعى هذا القضاء فقد
طعن عليه أمام محكمة استئناف الإسكندرية بالاستئنافين رقمي 1997 لسنة 53 قضائية ،
32 لسنة 54 قضائية ، وبجلسة 1/6/1998 قررت المحكمة ضم الاستئنافين للارتباط ، وقد
ضمن المدعى صحيفة استئنافه رقم 32 لسنة 54 قضائية دفعاً بعدم دستورية نص الفقرة
الأولى من المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، ثم عاد وتمسك بهذا الدفع أثناء
نظر الاستئنافين بجلسة 2/8/1998 ، وإذ قدرت المحكمة جدية هذا الدفع ، وصرحت للمدعى
بإقامة الدعوى الدستورية ، فقد أقام دعواه الماثلة . وحيث إن المصلحة الشخصية
المباشرة وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية مناطها أن يكون ثمة ارتباط بينها وبين
المصلحة فى الدعوى الموضوعية ، وذلك بأن يكون الفصل فى المسألة الدستورية لازماً
للفصل في الطلبات الموضوعية المرتبطة بها والمطروحة على محكمة الموضوع ، وكانت
غاية المدعى هى رد طلب المدعى عليه الخامس إلزامه بتحرير عقد إيجار مفروش عن شقة النزاع
بذات شروط عقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/6/1972 ، وإلغاء الحكم الصادر بجلسة
26/11/1997 فى الدعوى رقم 3129 لسنة 1990 المشار إليها والقاضي بإلزامه بتحرير ذلك
العقد ، استناداً لنص الفقرة الأولى من المادة 46 المطعون فيها وبالتالي فإن الفصل
فى مدى دستورية هذا النص سيكون له أثره وانعكاسه الأكيد على الدعوى الموضوعية
والطلبات المطروحة بها وقضاء محكمة الموضوع فيها ، ومن ثم تتوافر للمدعى المصلحة
الشخصية المباشرة فى الطعن على ذلك النص . وحيث إن المدعى ينعى على النص المطعون
فيه مخالفته لنصوص المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 من الدستور ، على سند من أن هذا النص
بتقريره الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش مال بالميزان وتحيز لفئة
المستأجرين ، كما قرر لهم سلطة أبدية على العين وما بها من منقولات ، وحرم
المؤجرين من استغلالها ، بما يُعد إهدارً لحقهم في الملكية في أهم عناصره ، ومساساً
بمبدأي المساواة وتكافؤ الفرص ، وإهداراً لحرية المتعاقدين في تحديد شروط عقودهم
خاصة من حيث المدة والمقابل . وحيث إن تقصى التطور الذي طرأ على التنظيم القانوني
لعقود إيجار الأماكن مفروشة عبر مراحله المختلفة ، يبين منه أن المشرع بدءاً من
القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين
والمستأجرين ، حرص على إخراج تلك العقود من حكم الامتداد القانوني الذي كان مقرراً
بمقتضى نص المادة (2) من القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم
العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين ، فنص صراحة في المادة (23) من القانون رقم 52
لسنة 1969على عدم سريان الامتداد القانوني عليها ، بحيث تنتهي هذه العقود بنهاية
مدتها المتفق عليها ، وقد أكد المشرع هذا المنحى بتضمين نص المادة (31) من القانون
رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه ، ومن بعدها المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة
1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر حكماً مماثلاً ، غير أن المشرع وخروجاً على هذا الأصل أورد المادة 46 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تنص الفقرة الأولى منها وهى المطعون فيها على أنه "
يحق للمستأجر الذي يسكن في عين استأجرها مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة
سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها
وذلك بالشروط المنصوص عليها في العقد ، ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائه إلا إذا كان قد
أجرها بسبب إقامته فى الخارج وثبتت عودته نهائياً أو إذا أخل المستأجر بأحد
التزاماته وفقاً لأحكام البنود ( أ ، ب ، ج ، د ) من المادة (31) من هذا القانون .
" ومؤدى هذا النص أن المشرع تدخل بقاعدة آمرة فرض بموجبها امتداداً قانونياً
لعقود إيجار الوحدات السكنية التي استأجرت مفروشة من ملاكها لمدة خمس سنوات متصلة
سابقة على تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في 9 / 9 / 1977 ، بذات الشروط
المنصوص عليها فى عقد الإيجار ، كما حصر المشرع طلب إخلاء المستأجر في هذه الحالة
فى ذات الأسباب المسوغة لإخلاء مستأجري الأماكن خالية والمقررة بالبنود ( أ ، ب ،
ج ، د ) من المادة (31) من القانون المشار إليه ، والتي حلت محلها المادة (18) من
القانون رقم 136 لسنة 1981 . وحيث إن القيود التي فرضها المشرع على الإجارة ،
واقتضتها أزمة الإسكان وحدة ضغوطها ، وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية ،
تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها ، وقد أصابها هذا التنظيم الخاص في كثير من
جوانبها ، مقيداً عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص في مجال امتداد العقد بقوة
القانون ، كما هو الحال في النص الطعين ، إلا أن الإجارة تظل حتى مع وجود هذا
التنظيم الخاص تصرفاً قانونياً ناشئاً عن حرية التعاقد وهى أحد روافد الحرية
الشخصية التي كفلها الدستور فى المادة (41) منه ، فوق كونها متفرعة كذلك عن حق
الملكية المكفول بنص المادتين ( 32 ، 34 ) من الدستور ، لتحيطها من جوانبها
المختلفة المبادئ التي أقامها الدستور صوناً للحقوق والحريات التي احتضنها ، وقيداً
على كل تنظيم يتناول أيَّاً منها أو يمسها في أحد عناصرها ، وفى مقدمة هذه المبادئ
مبدأ المساواة أمام القانون ، الذي أفرد له الدستور المادة (40) منه ، وصدر بها
بابه الثالث الخاص بالحريات والحقوق والواجبات العامة ، والتي تنص على أن "
المواطنون لدى القانون سواء ، وهم متساوون فى الحقوق والواجبات العامة ، لا تمييز
بينهم فى ذلك بسبب الجنس أو الأصل أو اللغة أو الدين أو العقيدة " وكان من
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن صور التمييز المجافية للدستور وإن تعذر حصرها ، إلا
أن قوامها كل تفرقة أو تقييد أو تفضيل أو استبعاد ينال بصورة تحكمية من الحقوق أو
الحريات التي كفلها الدستور أو القانون بما يحول دون مباشرتها على قدم المساواة
الكاملة بين المؤهلين قانوناً للانتفاع بها ، وبذلك غدا مبدأ المساواة قيداً على
السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق ، والتي لا يجوز بحال
أن تؤول إلى التمييز بين المراكز القانونية التي تتحدد وفق شروط موضوعية يتكافأ
أصحابها من خلالها أمام القانون ، والمرجع فى موضوعية هذه الشروط هو اتصال النصوص
التي ترتبها ، بالحقوق التي تتناولها ، بما يؤكد ارتباطها عقلاً بها ، وتعلقها
بطبيعة هذه الحقوق ، ومتطلباتها فى مجال ممارستها ، وأن تأتى تلك الشروط ترجمة
حقيقية وغير منتحلة لكل ذلك . لما كان ذلك وكان لا شبهة فى أن المشرع قد عمد بالنص
الطعين إلى تقرير معاملة متميزة ، وامتداداً قانونياً استثناء من القواعد العامة
فى إنهاء عقود الإيجار المفروش بانتهاء مدتها ، وذلك لصالح طائفة من المستأجرين هم
أولئك الذين يتوافر فيهم شرط استمرار سكنى العين المؤجرة مفروشة مدة خمس سنوات
متصلة سابقة على 9/9/1977 تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 ، وهو شرط
لم يكن مقرراً من قبل فى القانون رقم 52 لسنة 1969 المشار إليه كما أنه يستقل
بأحكامه عما نص عليه أمر نائب الحاكم العسكرى العام رقم 4 لسنة 1976 والذي ألغى
بمقتضى نص المادة (86) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ولا متصلاً بمتطلبات قيام
العلاقة الإيجارية للأماكن المفروشة عند إبرامها بين أطرافها وغير متفق مع طبيعتها
، بل أقحم عليها في مباغتة ومداهمة لم يكن فى مكنة أطرافها توقعه ، كما لا تظاهره
ضرورة حقيقية تسوغه وتكون علة لتقريره ، ومناطاً لمشروعيته ، ليغدو معه النص
الطعين متبنياً تمييزاً تحكمياً منهياً عنه بنص المادة (40) من الدستور ، لا يستند
إلى أسس موضوعية ، ذلك أنه اختص فئة المستأجرين لوحدات سكنية مفروشة المخاطبين
بأحكامه ، بحقوق حجبها عن أقرانهم مستأجري الوحدات السكنية مفروشة المخاطبين
بأحكام ذات القانون وهو القانون رقم 49 لسنة 1977 ، ومن بعده القانون رقم 136 لسنة
1981 ، كما حمل هذا النص مؤجري الوحدات السكنية الخاضعة لأحكامه بأعباء والتزامات
خلال فترة الامتداد القانوني للعقد لا يتحملها غيرهم من مؤجري الوحدات المفروشة
الأخرى ، أخصها حرمانهم من مكنة إنهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة المتفق
عليها فى العقد ، بل وضمن المشرع النص الطعين استثناء أجاز بمقتضاه لمؤجري الوحدات
السكنية مفروشة بسبب الإقامة فى الخارج طلب إخلائها عند عودتهم النهائية ، حال
كونهم جميعاً مستأجرين ومؤجرين لوحدات سكنية مفروشة ، تتماثل العلاقة القانونية
التى تربطهم فى طبيعتها وتتحد فى جوهرها ، فضلاً عن أنهم جميعاً يواجهون ذات
المشكلة التي دفعت إلى سن النص الطعين وهى مشكلة الإسكان ، وبالتالي تتماثل
مراكزهم القانونية في هذا الشأن ، بما يوجب ضماناً للتكافؤ في الحقوق والالتزامات
بينهم أن تنتظمهم قواعد موحدة لا تقيم فى مجال تطبيقها تمييزاً بينهم من أي نوع ،
ومن ثم فإن إقامة النص الطعين ذلك التمييز التحكمى بين الطوائف المتقدمة يكون
مصادماً لمبدأ المساواة الذي فرضته المادة (40) من الدستور ، كما يجاوز هذا النص
بذلك نطاق التضامن والتكافل الاجتماعي الذي أقام عليهما الدستور بنص المادة (7)
منه بنيان المجتمع ، ويعد خروجاً في هذا الخصوص بالملكية عن نطاق وظيفتها الاجتماعية
التي حرص الدستور على توكيدها فى المادتين 32 ، 34 منه . وحيث إنه لما تقدم ، فإن
النص المطعون فيه يكون مخالفاً للمواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 من الدستور .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة (46) من القانون رقم 49
لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ،
وألزمت الحكومة المصروفات ، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد الرابع من مايو سنة 2008م، الموافق الثامن
والعشرين من ربيع الآخر سنة 1429ه.
برئاسة السيد المستشار / ماهر عبد الواحد رئيس المحكمة
وعضوية السادة المستشارين: ماهر البحيرى ومحمد عبد القادر عبد الله وأنور رشاد
العاصى والسيد عبد المنعم حشيش وسعيد مرعى عمرو وتهانى محمد الجبالى
وحضور السيد المستشار الدكتور / حمدان حسن فهمى رئيس هيئة المفوضين
وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن أمين السر
أصدرت الحكم الآتى
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 116 لسنة 27 قضائية
"دستورية".
المقامة من
السيد/ سامى محمد عبدالوهاب ندا
ضد
1 – السيد رئيس الجمهورية
2 – السيد رئيس مجلس الوزراء
3 – السيد وزير العدل
4 – السيد / أسامه محمد حسنى حماد
5 – السيدة/ نوال محمد إبراهيم شتا
الإجراءات
بتاريخ الثامن عشر من مايو سنة 2005، أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب
المحكمة الدستورية العليا طالباً الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة
(19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى.
وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها.
ونُظرت الدعوى على الوجه المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها
بجلسة اليوم.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة.
حيث إن الوقائع -على ما يتبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق- تتحصل فى أن المدعى
كان قد أقام الدعوى رقم 747 لسنة 2004 مدنى أمام محكمة طنطا الابتدائية ضد المدعى
عليهما الرابع والخامس، بطلب الحكم بطرد المدعى عليه الرابع من الشقة المؤجرة له
وتسليمها له خالية، وقال بياناً لذلك، أنه اشترى العقار المبين بالأوراق من المدعى
عليها الخامسة، وكان المدعى عليه الرابع يستأجر إحدى وحداته لاستعمالها سكناً
خاصاً، وإذ تبين له ان المستأجر قام بتغيير جزئى للاستعمال إلى غير أغراض السكنى
دون موافقة المالك، فقد أقام الدعوى للحكم بطلباته السالفة.
وأثناء نظر الدعوى، دفع المدعى بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (19) من
القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه – وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية دفعه وصرحت
له بإقامة دعواه الدستورية فقد أقام الدعوى الماثلة.
وحيث إن المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة
بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على أنه "وفى
الأحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة
القانونية بنسبة 1-................ 2-................... 3-................
4-................
ونصت الفقرة الثانية فيها محل الطعن الماثل على أنه:-
"وفى حالة التغير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها.
ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر بالمبنى أو
بشاغليه وتلغى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من تاريخ
العمل بهذا القانون".
ومؤدى هذا النص أن تغيير استعمال العين المؤجرة سكناً إلى غير غرض السكنى غدا رخصة
للمستأجر يجوز له أن يستعملها –دون توقف على إرادة مالكها-وذلك بعد إلغائه صراحة
المادة (23) المشار إليها التى كانت تشترط موافقة المالك على هذا التغيير، وهو ما
أكدته أعماله التحضيرية على ما يبين من مضبطة الجلسة رقم (69) لمجلس الشعب
المعقودة بتاريخ 22 يونيه سنة 1981 والتقارير الملحقة به.
وحيث إن المدعى ينعى على النص المطعون فيه إنه إذ منح المستأجر حرية تغيير استعمال
جزء من العين المؤجرة سكناً إلى غرض آخر دون موافقة المالك، فقد تمخض عدواناً على
الملكية التى يحميها الدستور، منشئاً بذلك حقوقاً مبتدأة للمستأجر لا يتوازن بها
مركزه القانونى مع المؤجر، ولا يقيم علاقتهما ببعض على أساس من التضامن الاجتماعى،
مخالفاً بذلك أحكام الشرعية الإسلامية ومهدراً مبدأ حرية التعاقد الذى هو فرع من
الحرية الشخصية المكفولة بنص المادة 41 من الدستور.
وحيث إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن حرية التعاقد قاعدة أساسية يقتضيها
الدستور صوناً للحرية الشخصية التى لا يقتصر ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان
على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار وسلطة التقرير
التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلا يكون بها كائناً يحمل على ما لا يرضاه.
وحيث إن حرية التعاقد – بهذه المثابة - فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية
الشخصية، فهى كذلك وثيقة الصلة بالحق فى الملكية، وذلك بالنظر إلى الحقوق التى
ترتبها العقود – المبنية على الإرادة الحرة - فيما بين أطرافها، بيد أن هذه الحرية
– التى لا يكفلها انسيابها دون عائق، ولا جرفها لكل قيد عليها، ولا علوها على
مصالح ترجحها، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها – لا
تعطلها تلك القيود التى تفرضها السلطة التشريعية عليها بما يحول دون انفلاتها من
كوابحها، ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود محدداً بقواعد آمرة تحيط
ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود لا يسعها أن تدهم الدائرة التى تباشر فيها
الإرادة سلطانها، ولا أن تخلط بين المنفعة الشخصية التى يجنيها المستأجر من عقد
الإيجار – والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير – وبين حق الانتفاع كأحد
الحقوق المتفرغة عن الملكية.
وحيث إن النص المطعون فيه خول المستأجر تغيير استعمال جزء من عين كان قد استأجرها
مسكناً إلى غير غرض السكنى، وكان هذا النص – وباعتباره واقعاً فى إطار القيود الاستثنائية
التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية، قد استهدف إسقاط شرط موافقة المالك على
قيام المستأجر بهذا التغير، وكان حق المستأجر لا زال حقاً شخصياً مقصوراً على
استعمال عين بذاتها فيما لا يجاوز الغرض الذى أجُرت من أجله، فلا يمتد إلى سلطة
تغير جزء من استعمالها بغير موافقة مالكها، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها
معاً، صريحاً كان هذا الشرط أم ضمنياً، فإن هذا النص يكون متضمناً عدواناً على
الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحرية
الشخصية – فى صحيح بنيانها بفواتها – فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها.
وحيث إن من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه
أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها بعض أجزائها، ولا أن
ينتقص من أصلها أو يغير من طبيعتها دون ما ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، وكان
ضمان وظيفتها هذه يفترض ألا ترهق القيود التى يفرضها المشرع عليها جوهر مقوماتها،
ولا أن يكون من شأنها حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها، وكان صون الملكية
وإعاقتها لا يجتمعان، فإن هدمها أو تقويض أسسها من خلال قيود تنال منها، ينحل
عصفاً بها منافياً للحق فيها.
وحيث إن مكنة استغلال الأعيان ممن يملكونها من خلال عقود إجارة إنما تعنى حقهم فى
اختيار من يستأجرونها من ناحية، والغرض من استعمالها من ناحية أخرى، وكانت حريتهم
فى هذا الاختيار جزءا لايتجزأ من حق الاستغلال الذى يباشرونه أصلاً عليها، وكان من
المقرر أن لحقوق الملكية –بكامل عناصرها- قيما مالية يجوز التعامل فيها، وكان
الأصل أن يظل مؤجر العين متصلاً بها، فلا يعزل عنها من خلال سلطة مباشرة يمارسها
آخرون عليها بناء على نص فى القانون، بيد أن النص المطعون فيه أجاز للمتسأجر
بإرادته المنفردة الحق فى تغيير استعمال جزء من العين إلى غير غرض السكنى، فى إطار
علائق إيجارية شخصية بطبيعتها، مهدراً كل إرادة لمؤجرها فى مجال القبول بهذا
التغيير أو الاعتراض عليه.
وحيث إن مقتضى ما نص عليه الدستور فى المادة (7) من قيام المجتمع على أساس من
التضامن الاجتماعى، يعنى وحدة الجماعة فى بنيانها، وتداخل مصالحها لا تصادمها،
وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها، وترابط أفرادها فيما بينهم فلا
يكون بعضهم لبعض إلا ظهيراً، ولا يتناحرون طمعا، وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم عن
حماية تلك المصالح، لا يملكون التنصل منها أو التخلى عنها، وليس لفريق منهم أن
يتقدم على غيره انتهازاً، ولا أن ينال قدراً من الحقوق يكون بها –عدواناً- أكثر
علواً، وإنما تتضافر جهودهم وتتوافق توجهاتهم، لتكون لهم الفرص ذاتها التى تقيم
لمجتمعاتهم بنيانها الحق وتتهيأ منها تلك الحماية التى ينبغى أن يلوذ بها ضعفاؤهم،
ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار.
وحيث إن النص المطعون فيه، ليس إلا حلقة فى اتجاه عام تبناه المشرع أمداً طويلاً
فى إطار من مفاهيم تمثل ظلماً لمؤجرين ما برح المستأجرون يرجحون عليهم مصالحهم.
متدثرين فى ذلك بعباءة قوانين استثنائية جاوز واضعوها بها حدود الاعتدال فلا يكون
مجتمعهم معها إلا متحيفاً حقوقاً ما كان يجوز الإضرار بها، نائياً بالإجارة عن
حدود متطلباتها، وعلى الأخص ما تعلق منها بتعاون طرفيها اقتصادياً واجتماعياً، حتى
لا يكون صراعهما – بعد الدخول فى الإجارة- إطاراً لها.
وحيث إنه لما تقدم، يكون النص المطعون فيه مخالفاً للمواد 7، 32، 34، 41 من
الدستور.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (19) من القانون رقم 136
لسنة 1981 فى شأن بعض الأماكن الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من عدم اشتراط موافقة المؤجر عند تغيير المستأجر
استعمال جزء من العين المؤجرة إلى غير غرض السكنى، وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ
مائتى جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.
مسودة بعض الاحكام القضائية
بسم الله الرحمن
الرحيم
مسـودة
بأسباب ومنطوق
الحكم فى الدعوى
رقم
لسنة إيجارات القاهرة
بعد الإطلاع
على الأوراق وسماع المرافعة والمداولة قانوناً00
حيث تخلص واقعة
الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة
بتاريخ / / وأعلنت قانوناً وطلب
فى ختامها الحكم بإخلاء المدعى عليه من عين التداعى الكائنة
مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة 0 وقال
شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ /
/ استأجر منه المدعى عليه الشقة عين التداعى بإيجار شهرى
قدره
جنيه يدفع مقدماً أول كل شهر، ثم توقف المدعى عليه عن سداد القيمة الإيجارية
اعتباراً من شهر 199
وحتى شهر 199 وأصبح الإيجار المستحق له
فى ذمته مبلغ وقدره
جنيه فكلفه بالوفاء بالقيمة الإيجارية المتأخرة بموجب إنذار على يد محضر أُعلن به
المدعى عليه قانوناً بتاريخ /
/ إلا أنه لم يقم بالسداد خلال المدة المقررة قانوناً مما
حدا به لإقامة هذه الدعوى 0
وقدم المدعى تدليلاً على
مايدعيه حافظة مستندات طويت على : [1] أصل عقد أيجار الشقة عين التداعى
المؤرخ / / والمبرم بينه وبين
المدعى عليه والثابت به أن الإيجار الشهرى لعين التداعى هو
مبلغ جنيه تدفع مقدماً أول كل شهر ، [2] أصل
الإنذار على يد محضرالمعلن قانوناً للمدعى عليه بتاريخ /
/ والذى يكلف فيه المدعى المدعى عليه بالوفاء
بمبلغ جنيه قيمة
الأجرة الشهرية المستحقة عن أشهر
و 1999 0
وتداولت الدعوى بالجلسات
حيث مَثُل المدعى بوكيل – محام – وبجلسة
/ /
قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 0
وحيث أنه من المقرر
قانوناً بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136لسنة 1981 أنه لايجوز للمؤجر أن يطلب
إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة
خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول أو
بإعلان على يد محضر 0000إلخ 0
ومفاد ذلك أنه يشترط
للحكم بالإخلاء لعدم سداد الأجرة توافر ثلاثة شروط هى :
أولاً : وجود أجرة مستحقة غير متنازع عليها ، فإذا
كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر وجب الفصل فى هذه المسألة باعتبارها
مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء 0
[ الطعن رقم 8261 لسنة 65 ق – جلسة
28/11/1996 – س47 – ص 1421ع2 ] 0
ثانياً : تكليف المؤجر المستأجر الوفاء بالأجرة
المستحقة ، ويشترط أن يبين فى التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التى
يطالب بها حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه وإلا فلا
ينتج التكليف أثره 0 [ الطعن رقم 559 لسنة 42ق – جلسة 23/2/1977] 0
كما قضى بأن تكليف المستأجر
بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها –
خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لتجاوزه الأجرة
المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر-أثره : عدم قبول الدعوى 0
[ الطـعن رقم 8466 لســنة 65 ق – جلـســة
21/11/1996 س 47 ص 1345ع2 ،
والطـعن رقم 2377 لســنة 65 ق –
جلســة 16/11/1995 س 46 ص 1179ع2]0
ثالثاً : انقضاء خمسة عشر يوماً على تاريخ التكليف
بالوفاء دون وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة ، فإذا رفعت الدعوى قبل انقضاء هذه
المهلة تكون قد أقيمت غير مستوفية لشروطها وإجراءاتها الشكلية ويجوز للمحكمة
إثارتها من تلقاء نفسها ولو لم يدفع أمامها بعدم استيفائها لتعلق ذلك بإجراءات
التقاضى ومواعيده المعتبرة من النظام العام 0
[ المستشار/ خيرى أبو الليل – القواعد
العامة وتشريعات إيجار الأماكن – ج1- ط 1997-ص694 ، والطعنان 2149 ، 2167 لسنة 61
ق – جلسة 26/2/1992 ] 0
لما كان ذلك وكان الثابت
بأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى كلف المدعى عليه بالوفاء بالأجرة المستحقة
الواردة بعقد إيجار الشقة عين التداعى والبالغ
قدرها جنيه شهرياً
وذلك عن مدة أشهر هى المدة من
شهر 1999 حتى
شهر 1999 وأن ذلك التكليف قد تم بموجب إعلان
على يد محضر أُعلن قانوناً للمدعى عليه بتاريخ
/ / ، كما أن الث
لسنة 24 قضائية
مبادىء الحكم
1- إن ما ينعاه المدعيان من مخالفة النص المطعون فيه لحكم المادة الثانية من
الدستور التى تقيم من الشريعة الإسلامية فى ثوابتها ومبادئها الكلية المصدر
الرئيسى لكل قاعدة قانونية أقرتها السلطة التشريعية أو أصدرتها السلطة التنفيذية
فى حدود صلاحيتها التى ناطها الدستور بها . مردود بأن الرقابة القضائية على
الشرعية الدستورية التى تباشرها هذه المحكمة فى مجال تطبيقها لنص المادة الثانية
من الدستور لا تمتد وعلى ما جرى به قضاؤها لغير النصوص القانونية الصادرة بعد
تعديلها فى 22 مايو سنة 1980 وليس من بينها النص الطعين ، أياً ما كان وجه الرأى
فى مدى اتفاقه وأحكام الشرعية الإسلامية
2- إن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة ، واقتضتها أزمة الإسكان وحدة ضغوطها
، وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص
لموضوعها ، وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوانبها ، مقيداً عمل الإرادة
فى مجالها ، وعلى الأخص فى مجال امتداد العقد بقوة القانون كما هو الحال فى النص
الطعين ، إلا أن الإجارة تظل حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص تصرفاً قانونياً
ناشئاً عن حرية التعاقد وهى أحد روافد الحرية الشخصية التى كفلها الدستور فى
المادة (41) منه فوق كونها متفرعة كذلك عن حق الملكية المكفول بنص المادتين ( 32
و34 ) من الدستور ليحيطها من جوانبها المختلفة بالمبادئ التى أقامها الدستور صوناً
للحقوق والحريات التى اقتضتها ، وقيداً على كل تنظيم يتناول أياً منها أو يمسها فى
أحد عناصرها
3- إن المقرر فى قضاء هذه المحكمة ، أن حرية التعاقد هى قاعدة أساسية يقتضيها
الدستور صوناً للحرية الشخصية التى تمتد حمايتها إلى إرادة الاختيار وسلطة التقرير
التى ينبغى أن تتوافر لكل شخص ، وهى بذلك تتصل اتصالاً وثيقاً بحق الملكية الذى قد
يكون هو أو بعض من الحقوق التى تنبثق عنه محلاً للتعاقد ، ومجالاً لإعمال إرادة
الاختيار وسلطة اتخاذ القرار فى شأن هذا التعاقد ، بما يغدو معه التدخل بنص آمر
يخالف ما تعاقد عليه صاحب حق الملكية أو أحد الحقوق المتولدة عنه منطوياً بالضرورة
على مساس بحق الملكية ذاته . حيث يرد النص الآمر مقيداً لحرية نشأت فى أصلها طليقة
، ومنتقصاً من مقومات الأصل فيها كمالها
4- المقرر أيضاً فى قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كانت الملكية الخاصة مصونة ولا يجوز
المساس بها أو تقييدها بأى قيد ما لم يستنهض ذلك توافر ضرورة اجتماعية ملحة تجيز
إيراد بعض القيود على هذه الملكية وفاء لأدائها لدورها الاجتماعى وبما لا يؤدى إلى
إهدارها أو إفقادها جوهر مقوماتها الأساسية ، بما مؤداه أن إيراد المشرع لقاعدة
آمرة تنال من حرية المتعاقدين يصبح مرهوناً فى مشروعيته الدستورية بما إذا كانت
هناك ضرورة اجتماعية ملحة قامت لتبرير مثل هذه القاعدة الآمرة من عدمه . فإن انتفت
مثل هذه الضرورة عدت القاعدة الآمرة عدواناً على إرادة المتعاقدين أو أحدهم ومن ثم
عدواناً على حق الملكية سواء ما تعلق بكامل حق الملكية أو بعنصر من مقوماتها إن
كان ما تضمنته سلباً لإرادة المالك فى كل أو بعض ما تعاقد عليه
5- إنه لا شبهة فى أن المشرع قد عمد بالنص المطعون عليه إلى تقرير الامتداد
القانونى على عقود الإيجار المفروش المبرمة مع مستأجر العين الأصلى شريطة استمرار
السكن المفروش مدة عشر سنوات متصلة سابقة على 9/9/1977 تاريخ العمل بأحكام القانون
رقم 49 لسنة 1977 . وهو أمر لم يكن مقرراً من قبل فى القانون رقم 52 لسنة 1969 ،
ولا متصلاً بمتطلبات قيام العلاقة الإيجارية للأماكن المفروشة عند إبرامها بين
أطرافها وغير متفق مع طبيعتها بل أقحم عليها فى مباغتة ومداهمة لم يكن فى مكنة
أطرافها توقعه . كما لا تظاهره ضرورة حقيقية تسوغه وتكون علة لتقريره ، ومناطاً
لمشروعيته ليغدو معه النص الطعين تدخلاً تشريعياً آمراً اقتحم إرادة المتعاقدين فى
هذه العقود . وينفك بتقريره هذا الحق لأحد أطراف التعاقد وهم المستأجرون ، قيداً
على حق الطرف الآخر فى التعاقد وهم المؤجرون ، وقيداً على حق الملكية وبما يعتبر
انحيازاً لطائفة من المتعاقدين دون طائفة أخرى بغير ضرورة اجتماعية ملحة تبرر ذلك
، فضلاً عن أنه بهذا يكون قد تبنى تمييزاً تحكمياً منهياً عنه بنص المادة (40) من
الدستور لا يستند إلى أسس موضوعية . فقد اختص فئة من المستأجرين لوحدات سكنية
مفروشة المخاطبين بأحكامه بحقوق حجبها عن أقرانهم مستأجرى الوحدات السكنية مفروشة
المخاطبين لأحكام ذات القانون وهو القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم
136 لسنة 1981 .
حالة المادة القانونية
نص الفقرة الثانية من المادة (46) من القانون رقم 49 لسنة 1977 - لم تسجل عليها
تعديلات تشريعية
الحكم بعدم دستورية المادة 46/2
من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نص عليه من امتداد عقد الإيجار المفروش للمستأجر
من الباطن إذا استمر لمدة عشر سنوات
أصدرت المحكمة الدستورية حكماً بعدم دستورية المادة 46 /2 من القانون 49 لسنة 1977
فيما نص عليه من امتداد عقد الإيجار المفروش للمستأجر من الباطن إذا أستمر لمدة
عشر سنوات
قضية رقم 221 لسنة 24 قضائية المحكمة الدستورية العليا "دستورية"
المحكمة الدستورية العليا
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد 13 مارس سنة 2005 م ، الموافق 3 صفر سنة 1426
هـ برئاسة السيد المستشار / ممدوح مرعى رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :
حمدى محمد على وماهر البحيرى ومحمد على سيف الدين وعدلى محمود منصور وإلهام نجيب
نوار والدكتور عادل عمر شريف وحضور السيد المستشار / نجيب جمال الدين علما رئيس
هيئة المفوضين وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن أمين السر
أصدرت الحكم الآتى
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 221 لسنة 24 قضائية "
دستورية " .
المقامة من كل من --------- ، ------------ ضد السيد رئيس مجلس الوزراء و السيد
وزير العدل و السيد / ------------- ، والسيد -------------
الإجراءات
بتاريخ الثالث من يوليو سنة 2002 ، أودع وكيل المدعيين صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب
المحكمة الدستورية العليا طالباً الحكم بعدم دستورية المادة (46) من القانون رقم
49 لسنة 1977 . وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى. وبعد
تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها . ونُظرت الدعوى على النحو
المبين بمحضر الجلسة ، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم
المحكمه
المحكمة بعد
الإطلاع على الأوراق ، والمداولة . حيث إن الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى ،
وسائر الأوراق تتحصل فى أن المدعيين كانا قد أقاما على المدعى عليهما الثالث
والرابع الدعوى رقم 2844 لسنة 1999 مساكن أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية ،
ابتغاء الحكم بفسخ عقد الإيجار المبرم بينهما وبين المدعى عليه الثالث فى 1/2/1966
، وطرد المدعى عليه الرابع من الشقة المؤجرة وتسليمها خالية . وقالا بياناً
لدعواهما أن المدعى عليه الثالث استأجر الشقة محل النزاع من المدعية الأولى بموجب
العقد المشار إليه مع السماح له بالتأجير من الباطن إلا أنه تنازل عنها إلى المدعى
عليه الرابع . وأثناء نظر الدعوى أقام الأخير دعوى فرعية بأحقيته فى الشقة موضوع
النزاع طالباً إلزام المدعية الأولى بتحرير عقد إيجار له بذات شروط العقد المؤرخ
1/2/1966 استناداً إلى نص المادة (46) من القانون 49 لسنة 1977 ، باعتبار أنه شغل
العين المؤجرة مدة تزيد على عشر سنوات سابقة على صدور القانون المشار إليه ، وإذ
حكمت المحكمة برفض الدعوى الأصلية وإجابة المدعى عليه الرابع إلى طلباته فى الدعوى
الفرعية فقد طعن المدعيان على هذا الحكم بالاستئناف رقم 2334 لسنة 57 قضائية ،
ودفعا بعدم دستورية نص المادة 46 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، وبعد أن قدرت المحكمة جدية الدفع
وصرحت للمدعيين بإقامة الدعوى الدستورية فقد أقاما الدعوى الماثلة . وحيث إن
المادة (46) من القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه كانت تنص قبل صدور حكم بعدم
دستورية الفقرة الأولى منها على أنه : " يحق للمستأجر الذى يسكن فى عين
استأجرها مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا
القانون البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها
فى العقد ، ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائه إلا إذا كان قد أجرها بسبب إقامته فى
الخارج وثبتت عودته نهائياً أو إذا أخل المستأجر بأحد التزاماته وفقاً لأحكام
البنود ( أ ، ب ، ج ، د ) من المادة (31) من هذا القانون . فإذا كانت العين قد
أجرت مفروشة من مستأجرها الأصلي فإنه يشترط لاستفادة المستأجر من الباطن من حكم
الفقرة السابقة أن يكون قد أمضى في العين مدة عشر سنوات متصلة سابقة على تاريخ
العمل بهذا القانون " . وحيث إن المدعيين ينعيان على النص المطعون فيه
محصوراً فى فقرته الثانية أنه يتضمن قيداً على حرية التعاقد لإهداره إرادة المؤجر
وانتهاكه للحماية التي كفلها الدستور لحق الملكية والحقوق والحريات الخاصة . فضلاً
عن مخالفته المادة الثانية من الدستور لتناقضه مع أحكام الشريعة الإسلامية . وحيث
إن ما ينعاه المدعيان من مخالفة النص المطعون فيه لحكم المادة الثانية من الدستور
التى تقيم من الشريعة الإسلامية فى ثوابتها ومبادئها الكلية المصدر الرئيسي لكل
قاعدة قانونية أقرتها السلطة التشريعية أو أصدرتها السلطة التنفيذية فى حدود
صلاحيتها التي ناطها الدستور بها . مردود بأن الرقابة القضائية على الشرعية
الدستورية التي تباشرها هذه المحكمة فى مجال تطبيقها لنص المادة الثانية من
الدستور لا تمتد وعلى ما جرى به قضاؤها لغير النصوص القانونية الصادرة بعد تعديلها
فى 22 مايو سنة 1980 وليس من بينها النص الطعين ، أياً ما كان وجه الرأي فى مدى
اتفاقه وأحكام الشرعية الإسلامية . وحيث إن تقصى التطور الذي طرأ على التنظيم
القانوني لعقود إيجار الأماكن مفروشة عبر مراحله المختلفة ، يبين منه أن المشرع
بدءاً من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجرين والمستأجرين ، حرص على إخراج تلك العقود من حكم الامتداد القانوني الذي
كان مقرراً بمقتضى نص المادة (2) من القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين ، فنص صراحة في المادة (23) من القانون
رقم 52 لسنة 1969 على عدم سريان الامتداد القانوني عليها ، بحيث تنتهي هذه العقود
بنهاية مدتها المتفق عليها . وقد أكد المشرع هذا المنحى بتضمين نص المادة (31) من
القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه ، ومن بعدها المادة 18 من القانون رقم 136
لسنة 1981 حكماً مماثلاً . غير أن المشرع وخروجاً على هذا الأصل أورد المادة (46)
من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليها متضمنة النص الطعين ومؤداه الامتداد
القانوني لعقود إيجار الوحدات السكنية التي استؤجرت مفروشة من ملاكها لمدة خمس
سنوات سابقة على تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 فى 9 / 9 / 1977بذات
الشروط المنصوص عليها فى عقد الإيجار ، ولمدة عشر سنوات لتلك التي استؤجرت من
مستأجريها الأصليين ، وحصر طلب إخلاء المستأجر فى هذه الحالة وتلك فى ذات الأسباب
المسوغة لإخلاء مستأجري الأماكن خالية ، أو عند ثبوت عودة المؤجر نهائياً إذا كان
الإيجار بسبب إقامته فى الخارج . وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية
الفقرة الأولى من المادة (46) المشار إليها المتعلقة بالأماكن المستأجرة من ملاكها
وذلك بحكمها الصادر بتاريخ 2/11/2003 فى القضية رقم 187 لسنة20 قضائية دستورية .
وحيث إن القيود التي فرضها المشرع على الإجارة ، واقتضتها أزمة الإسكان وحدة
ضغوطها ، وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص
لموضوعها ، وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوانبها ، مقيداً عمل الإرادة
فى مجالها ، وعلى الأخص في مجال امتداد العقد بقوة القانون كما هو الحال فى النص
الطعين ، إلا أن الإجارة تظل حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص تصرفاً قانونياً
ناشئاً عن حرية التعاقد وهى أحد روافد الحرية الشخصية التي كفلها الدستور في
المادة (41) منه فوق كونها متفرعة كذلك عن حق الملكية المكفول بنص المادتين ( 32
و34 ) من الدستور ليحيطها من جوانبها المختلفة بالمبادئ التي أقامها الدستور صوناً
للحقوق والحريات التي اقتضتها ، وقيداً على كل تنظيم يتناول أياً منها أو يمسها فى
أحد عناصرها . وحيث إن المقرر في قضاء هذه المحكمة ، أن حرية التعاقد هي قاعدة
أساسية يقتضيها الدستور صوناً للحرية الشخصية التي تمتد حمايتها إلى إرادة
الاختيار وسلطة التقرير التي ينبغي أن تتوافر لكل شخص ، وهى بذلك تتصل اتصالاً
وثيقاً بحق الملكية الذي قد يكون هو أو بعض من الحقوق التي تنبثق عنه محلاً
للتعاقد ، ومجالاً لإعمال إرادة الاختيار وسلطة اتخاذ القرار في شأن هذا التعاقد ،
بما يغدو معه التدخل بنص آمر يخالف ما تعاقد عليه صاحب حق الملكية أو أحد الحقوق
المتولدة عنه منطوياً بالضرورة على مساس بحق الملكية ذاته . حيث يرد النص الآمر
مقيداً لحرية نشأت فى أصلها طليقة ، ومنتقصاً من مقومات الأصل فيها كمالها ، إذ
كان ذلك ، وكان المقرر أيضاً فى قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كانت الملكية الخاصة
مصونة ولا يجوز المساس بها أو تقييدها بأى قيد ما لم يستنهض ذلك توافر ضرورة اجتماعية
ملحة تجيز إيراد بعض القيود على هذه الملكية وفاءً لأدائها لدورها الاجتماعي وبما
لا يؤدى إلى إهدارها أو إفقادها جوهر مقوماتها الأساسية ، بما مؤداه أن إيراد
المشرع لقاعدة آمرة تنال من حرية المتعاقدين يصبح مرهوناً فى مشروعيته الدستورية
بما إذا كانت هناك ضرورة اجتماعية ملحة قامت لتبرير مثل هذه القاعدة الآمرة من
عدمه . فإن انتفت مثل هذه الضرورة عُدت القاعدة الآمرة عدواناً على إرادة
المتعاقدين أو أحدهم ومن ثم عدواناً على حق الملكية سواء ما تعلق بكامل حق الملكية
أو بعنصر من مقوماتها إن كان ما تضمنته سلباً لإرادة المالك فى كل أو بعض ما تعاقد
عليه . وحيث إنه لا شبهة فى أن المشرع قد عمد بالنص المطعون عليه إلى تقرير
الامتداد القانوني على عقود الإيجار المفروش المبرمة مع مستأجر العين الأصلي شريطة
استمرار السكن المفروش مدة عشر سنوات متصلة سابقة على 9/9/1977 تاريخ العمل بأحكام
القانون رقم 49 لسنة 1977 . وهو أمر لم يكن مقرراً من قبل فى القانون رقم 52 لسنة
1969 ، ولا متصلاً بمتطلبات قيام العلاقة الإيجارية للأماكن المفروشة عند إبرامها
بين أطرافها وغير متفق مع طبيعتها بل أقحم عليها في مباغتة ومداهمة لم يكن فى مكنة
أطرافها توقعه . كما لا تظاهره ضرورة حقيقية تسوغه وتكون علة لتقريره ، ومناطاً
لمشروعيته ليغدو معه النص الطعين تدخلاً تشريعياً آمراً اقتحم إرادة المتعاقدين فى
هذه العقود . وينفك بتقريره هذا الحق لأحد أطراف التعاقد وهم المستأجرون ، قيداً
على حق الطرف الآخر فى التعاقد وهم المؤجرون ، وقيداً على حق الملكية وبما يعتبر
انحيازاً لطائفة من المتعاقدين دون طائفة أخرى بغير ضرورة اجتماعية ملحة تبرر ذلك
، فضلاً عن أنه بهذا يكون قد تبنى تمييزاً تحكمياً منهياً عنه بنص المادة (40) من
الدستور لا يستند إلى أسس موضوعية . فقد اختص فئة من المستأجرين لوحدات سكنية
مفروشة المخاطبين بأحكامه بحقوق حجبها عن أقرانهم مستأجري الوحدات السكنية مفروشة
المخاطبين لأحكام ذات القانون وهو القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم
136 لسنة 1981 . كما حمل هذا النص مؤجري الوحدات السكنية الخاضعة لأحكامه بأعباء
والتزامات خلال فترة الامتداد القانوني للعقد لا يتحملها غيرهم من مؤجري الوحدات
المفروشة الأخرى وأخصها حرمانهم من مكنة إنهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة
المتفق عليها في العقد ، فيما بينهم جميعهم مستأجرين ومؤجرين لوحدات سكنية مفروشة
تتوافق العلاقة القانونية التي تربطهم في طبيعتها وتتحد فى جوهرها ، وبالتالي
تتماثل مراكزهم القانونية في هذا الشأن . وحيث إنه لما تقدم فإن النص المطعون عليه
يكون مخالفاً للمواد ( 32 و34 و40 و41 ) من الدستور.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (46) من القانون رقم 49
لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
أمين السر رئيس المحكمة
حكم المحكمة
الدستورية بعدم دستورية المادة 46/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نص عليه من
امتداد عقد الإيجار المفروش إذا استمر لمدة خمس سنوات متصلة
أصدرت المحكمة الدستورية حكماً بعدم دستورية المادة 46 /1 من القانون 49 لسنة 1977
فيما نص عليه من امتداد عقد الإيجار المفروش إذا استمر لمدة خمس سنوات متصلة
قضية رقم 187 لسنة 20 قضائية المحكمة الدستورية العليا "دستورية"
المحكمة الدستورية العليا
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد 2 نوفمبر سنة 2003 الموافق 8 من رمضان سنة
1424 هـ برئاسة السيد المستشار/ ممدوح مرعى رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين
: محمد على سيف الدين وإلهام نجيب نوار وماهر سامي يوسف والسيد عبد المنعم حشيش
ومحمد خيري طه وسعيد مرعى عمرو وحضور السيد المستشار/ نجيب جمال الدين علما رئيس
هيئة المفوضين وحضور السيد/ ناصر إمام محمد حسن أمين السر
أصدرت الحكم الآتي
في القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 187 لسنة 20 قضائية "
دستورية " المقامة من السيد / ----------- ضد السيد رئيس الجمهورية و السيد
رئيس مجلس الشعب و السيد رئيس مجلس الوزراء و السيد وزير العدل والسيد / --------
الإجراءات
بتاريخ 3 من أكتوبر 1998 أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة ، طالباً
الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في
شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . وقدمت هيئة قضايا
الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين
تقريراً برأيها ، ونُظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة
إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم . المحكمة بعد الاطلاع على الأوراق ، والمداولة .
وحيث إن الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتحصل في أن المدعى
عليه الخامس كان قد أقام الدعوى رقم 3129 لسنة 1990 كلى مساكن أمام محكمة
الإسكندرية الابتدائية ضد المدعى بطلب الحكم بإلزامه بتحرير عقد إيجار عن الشقة
رقم (1) الكائنة بالدور الأرضي خلف رقم (15) طريق جمال عبد الناصر قسم المنتزه
الإسكندرية ، بقيمة إيجاريه مقدارها جنيهان ، على سند من أنه استأجر الشقة محل
التداعي من المدعى بموجب عقد إيجار مفروش مؤرخ 1/6/1972 ، وأن هذا العقد امتد بقوة
القانون طبقاً لنص المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، بعد أن استمر شاغلاً
للعين لمدة تزيد على خمس سنوات سابقة على صدور القانون المشار إليه ، كما أقام
المدعى الدعوى رقم 3277 لسنة 1990 كلى مساكن أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية ضد
المدعى عليه الخامس ، طالباً الحكم بإنهاء عقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/1/1985 ،
وتسليمه العين محل النزاع بحالتها وقت التعاقد ، قولاً منه بأنه قام بتأجير الشقة
المذكورة إلى المدعى عليه الخامس مفروشة بموجب عقد حرر فى 1/1/1985 ، وأنه أنذر
المستأجر بتاريخ 1/9/1990 بعدم رغبته فى تجديد العقد ، إلا أنه لم يمتثل لذلك ،
مما دعاه إلى إقامة دعواه سالفة الذكر ، ابتغاء الحكم له بطلباته المتقدمة ، وقررت
المحكمة ضم الدعويين المشار إليهما للارتباط ، وقد طعن المدعى عليه الخامس
بالتزوير على العقد المؤرخ 1 / 1 / 1958 ، وبجلسة 29/1/1997 قضت المحكمة برد
وبطلان العقد المشار إليه لتزويره ، وتأسيساً على ذلك قضت المحكمة بجلسة 30/7/1997
برفض الدعوى رقم 3277 لسنة 1990 ، كما قضت بجلسة 26/11/1997 في الدعوى رقم 3129 لسنة
1990 بإلزام المدعى عليه ( المدعى فى الدعوى الماثلة ) بتحرير عقد إيجار للمدعى (
المدعى عليه الخامس فى الدعوى الراهنة ) عن الشقة محل التداعي بذات الشروط المنصوص
عليها بعقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/6/1972 ، وإذ لم يرتض المدعى هذا القضاء فقد
طعن عليه أمام محكمة استئناف الإسكندرية بالاستئنافين رقمي 1997 لسنة 53 قضائية ،
32 لسنة 54 قضائية ، وبجلسة 1/6/1998 قررت المحكمة ضم الاستئنافين للارتباط ، وقد
ضمن المدعى صحيفة استئنافه رقم 32 لسنة 54 قضائية دفعاً بعدم دستورية نص الفقرة
الأولى من المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، ثم عاد وتمسك بهذا الدفع أثناء
نظر الاستئنافين بجلسة 2/8/1998 ، وإذ قدرت المحكمة جدية هذا الدفع ، وصرحت للمدعى
بإقامة الدعوى الدستورية ، فقد أقام دعواه الماثلة . وحيث إن المصلحة الشخصية
المباشرة وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية مناطها أن يكون ثمة ارتباط بينها وبين
المصلحة فى الدعوى الموضوعية ، وذلك بأن يكون الفصل فى المسألة الدستورية لازماً
للفصل في الطلبات الموضوعية المرتبطة بها والمطروحة على محكمة الموضوع ، وكانت
غاية المدعى هى رد طلب المدعى عليه الخامس إلزامه بتحرير عقد إيجار مفروش عن شقة النزاع
بذات شروط عقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/6/1972 ، وإلغاء الحكم الصادر بجلسة
26/11/1997 فى الدعوى رقم 3129 لسنة 1990 المشار إليها والقاضي بإلزامه بتحرير ذلك
العقد ، استناداً لنص الفقرة الأولى من المادة 46 المطعون فيها وبالتالي فإن الفصل
فى مدى دستورية هذا النص سيكون له أثره وانعكاسه الأكيد على الدعوى الموضوعية
والطلبات المطروحة بها وقضاء محكمة الموضوع فيها ، ومن ثم تتوافر للمدعى المصلحة
الشخصية المباشرة فى الطعن على ذلك النص . وحيث إن المدعى ينعى على النص المطعون
فيه مخالفته لنصوص المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 من الدستور ، على سند من أن هذا النص
بتقريره الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش مال بالميزان وتحيز لفئة
المستأجرين ، كما قرر لهم سلطة أبدية على العين وما بها من منقولات ، وحرم
المؤجرين من استغلالها ، بما يُعد إهدارً لحقهم في الملكية في أهم عناصره ، ومساساً
بمبدأي المساواة وتكافؤ الفرص ، وإهداراً لحرية المتعاقدين في تحديد شروط عقودهم
خاصة من حيث المدة والمقابل . وحيث إن تقصى التطور الذي طرأ على التنظيم القانوني
لعقود إيجار الأماكن مفروشة عبر مراحله المختلفة ، يبين منه أن المشرع بدءاً من
القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين
والمستأجرين ، حرص على إخراج تلك العقود من حكم الامتداد القانوني الذي كان مقرراً
بمقتضى نص المادة (2) من القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم
العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين ، فنص صراحة في المادة (23) من القانون رقم 52
لسنة 1969على عدم سريان الامتداد القانوني عليها ، بحيث تنتهي هذه العقود بنهاية
مدتها المتفق عليها ، وقد أكد المشرع هذا المنحى بتضمين نص المادة (31) من القانون
رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه ، ومن بعدها المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة
1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر حكماً مماثلاً ، غير أن المشرع وخروجاً على هذا الأصل أورد المادة 46 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تنص الفقرة الأولى منها وهى المطعون فيها على أنه "
يحق للمستأجر الذي يسكن في عين استأجرها مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة
سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها
وذلك بالشروط المنصوص عليها في العقد ، ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائه إلا إذا كان قد
أجرها بسبب إقامته فى الخارج وثبتت عودته نهائياً أو إذا أخل المستأجر بأحد
التزاماته وفقاً لأحكام البنود ( أ ، ب ، ج ، د ) من المادة (31) من هذا القانون .
" ومؤدى هذا النص أن المشرع تدخل بقاعدة آمرة فرض بموجبها امتداداً قانونياً
لعقود إيجار الوحدات السكنية التي استأجرت مفروشة من ملاكها لمدة خمس سنوات متصلة
سابقة على تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في 9 / 9 / 1977 ، بذات الشروط
المنصوص عليها فى عقد الإيجار ، كما حصر المشرع طلب إخلاء المستأجر في هذه الحالة
فى ذات الأسباب المسوغة لإخلاء مستأجري الأماكن خالية والمقررة بالبنود ( أ ، ب ،
ج ، د ) من المادة (31) من القانون المشار إليه ، والتي حلت محلها المادة (18) من
القانون رقم 136 لسنة 1981 . وحيث إن القيود التي فرضها المشرع على الإجارة ،
واقتضتها أزمة الإسكان وحدة ضغوطها ، وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية ،
تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها ، وقد أصابها هذا التنظيم الخاص في كثير من
جوانبها ، مقيداً عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص في مجال امتداد العقد بقوة
القانون ، كما هو الحال في النص الطعين ، إلا أن الإجارة تظل حتى مع وجود هذا
التنظيم الخاص تصرفاً قانونياً ناشئاً عن حرية التعاقد وهى أحد روافد الحرية
الشخصية التي كفلها الدستور فى المادة (41) منه ، فوق كونها متفرعة كذلك عن حق
الملكية المكفول بنص المادتين ( 32 ، 34 ) من الدستور ، لتحيطها من جوانبها
المختلفة المبادئ التي أقامها الدستور صوناً للحقوق والحريات التي احتضنها ، وقيداً
على كل تنظيم يتناول أيَّاً منها أو يمسها في أحد عناصرها ، وفى مقدمة هذه المبادئ
مبدأ المساواة أمام القانون ، الذي أفرد له الدستور المادة (40) منه ، وصدر بها
بابه الثالث الخاص بالحريات والحقوق والواجبات العامة ، والتي تنص على أن "
المواطنون لدى القانون سواء ، وهم متساوون فى الحقوق والواجبات العامة ، لا تمييز
بينهم فى ذلك بسبب الجنس أو الأصل أو اللغة أو الدين أو العقيدة " وكان من
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن صور التمييز المجافية للدستور وإن تعذر حصرها ، إلا
أن قوامها كل تفرقة أو تقييد أو تفضيل أو استبعاد ينال بصورة تحكمية من الحقوق أو
الحريات التي كفلها الدستور أو القانون بما يحول دون مباشرتها على قدم المساواة
الكاملة بين المؤهلين قانوناً للانتفاع بها ، وبذلك غدا مبدأ المساواة قيداً على
السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق ، والتي لا يجوز بحال
أن تؤول إلى التمييز بين المراكز القانونية التي تتحدد وفق شروط موضوعية يتكافأ
أصحابها من خلالها أمام القانون ، والمرجع فى موضوعية هذه الشروط هو اتصال النصوص
التي ترتبها ، بالحقوق التي تتناولها ، بما يؤكد ارتباطها عقلاً بها ، وتعلقها
بطبيعة هذه الحقوق ، ومتطلباتها فى مجال ممارستها ، وأن تأتى تلك الشروط ترجمة
حقيقية وغير منتحلة لكل ذلك . لما كان ذلك وكان لا شبهة فى أن المشرع قد عمد بالنص
الطعين إلى تقرير معاملة متميزة ، وامتداداً قانونياً استثناء من القواعد العامة
فى إنهاء عقود الإيجار المفروش بانتهاء مدتها ، وذلك لصالح طائفة من المستأجرين هم
أولئك الذين يتوافر فيهم شرط استمرار سكنى العين المؤجرة مفروشة مدة خمس سنوات
متصلة سابقة على 9/9/1977 تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 ، وهو شرط
لم يكن مقرراً من قبل فى القانون رقم 52 لسنة 1969 المشار إليه كما أنه يستقل
بأحكامه عما نص عليه أمر نائب الحاكم العسكرى العام رقم 4 لسنة 1976 والذي ألغى
بمقتضى نص المادة (86) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ولا متصلاً بمتطلبات قيام
العلاقة الإيجارية للأماكن المفروشة عند إبرامها بين أطرافها وغير متفق مع طبيعتها
، بل أقحم عليها في مباغتة ومداهمة لم يكن فى مكنة أطرافها توقعه ، كما لا تظاهره
ضرورة حقيقية تسوغه وتكون علة لتقريره ، ومناطاً لمشروعيته ، ليغدو معه النص
الطعين متبنياً تمييزاً تحكمياً منهياً عنه بنص المادة (40) من الدستور ، لا يستند
إلى أسس موضوعية ، ذلك أنه اختص فئة المستأجرين لوحدات سكنية مفروشة المخاطبين
بأحكامه ، بحقوق حجبها عن أقرانهم مستأجري الوحدات السكنية مفروشة المخاطبين
بأحكام ذات القانون وهو القانون رقم 49 لسنة 1977 ، ومن بعده القانون رقم 136 لسنة
1981 ، كما حمل هذا النص مؤجري الوحدات السكنية الخاضعة لأحكامه بأعباء والتزامات
خلال فترة الامتداد القانوني للعقد لا يتحملها غيرهم من مؤجري الوحدات المفروشة
الأخرى ، أخصها حرمانهم من مكنة إنهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة المتفق
عليها فى العقد ، بل وضمن المشرع النص الطعين استثناء أجاز بمقتضاه لمؤجري الوحدات
السكنية مفروشة بسبب الإقامة فى الخارج طلب إخلائها عند عودتهم النهائية ، حال
كونهم جميعاً مستأجرين ومؤجرين لوحدات سكنية مفروشة ، تتماثل العلاقة القانونية
التى تربطهم فى طبيعتها وتتحد فى جوهرها ، فضلاً عن أنهم جميعاً يواجهون ذات
المشكلة التي دفعت إلى سن النص الطعين وهى مشكلة الإسكان ، وبالتالي تتماثل
مراكزهم القانونية في هذا الشأن ، بما يوجب ضماناً للتكافؤ في الحقوق والالتزامات
بينهم أن تنتظمهم قواعد موحدة لا تقيم فى مجال تطبيقها تمييزاً بينهم من أي نوع ،
ومن ثم فإن إقامة النص الطعين ذلك التمييز التحكمى بين الطوائف المتقدمة يكون
مصادماً لمبدأ المساواة الذي فرضته المادة (40) من الدستور ، كما يجاوز هذا النص
بذلك نطاق التضامن والتكافل الاجتماعي الذي أقام عليهما الدستور بنص المادة (7)
منه بنيان المجتمع ، ويعد خروجاً في هذا الخصوص بالملكية عن نطاق وظيفتها الاجتماعية
التي حرص الدستور على توكيدها فى المادتين 32 ، 34 منه . وحيث إنه لما تقدم ، فإن
النص المطعون فيه يكون مخالفاً للمواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 من الدستور .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة (46) من القانون رقم 49
لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ،
وألزمت الحكومة المصروفات ، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد الرابع من مايو سنة 2008م، الموافق الثامن
والعشرين من ربيع الآخر سنة 1429ه.
برئاسة السيد المستشار / ماهر عبد الواحد رئيس المحكمة
وعضوية السادة المستشارين: ماهر البحيرى ومحمد عبد القادر عبد الله وأنور رشاد
العاصى والسيد عبد المنعم حشيش وسعيد مرعى عمرو وتهانى محمد الجبالى
وحضور السيد المستشار الدكتور / حمدان حسن فهمى رئيس هيئة المفوضين
وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن أمين السر
أصدرت الحكم الآتى
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 116 لسنة 27 قضائية
"دستورية".
المقامة من
السيد/ سامى محمد عبدالوهاب ندا
ضد
1 – السيد رئيس الجمهورية
2 – السيد رئيس مجلس الوزراء
3 – السيد وزير العدل
4 – السيد / أسامه محمد حسنى حماد
5 – السيدة/ نوال محمد إبراهيم شتا
الإجراءات
بتاريخ الثامن عشر من مايو سنة 2005، أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب
المحكمة الدستورية العليا طالباً الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة
(19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى.
وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها.
ونُظرت الدعوى على الوجه المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها
بجلسة اليوم.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة.
حيث إن الوقائع -على ما يتبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق- تتحصل فى أن المدعى
كان قد أقام الدعوى رقم 747 لسنة 2004 مدنى أمام محكمة طنطا الابتدائية ضد المدعى
عليهما الرابع والخامس، بطلب الحكم بطرد المدعى عليه الرابع من الشقة المؤجرة له
وتسليمها له خالية، وقال بياناً لذلك، أنه اشترى العقار المبين بالأوراق من المدعى
عليها الخامسة، وكان المدعى عليه الرابع يستأجر إحدى وحداته لاستعمالها سكناً
خاصاً، وإذ تبين له ان المستأجر قام بتغيير جزئى للاستعمال إلى غير أغراض السكنى
دون موافقة المالك، فقد أقام الدعوى للحكم بطلباته السالفة.
وأثناء نظر الدعوى، دفع المدعى بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (19) من
القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه – وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية دفعه وصرحت
له بإقامة دعواه الدستورية فقد أقام الدعوى الماثلة.
وحيث إن المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة
بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على أنه "وفى
الأحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة
القانونية بنسبة 1-................ 2-................... 3-................
4-................
ونصت الفقرة الثانية فيها محل الطعن الماثل على أنه:-
"وفى حالة التغير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها.
ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر بالمبنى أو
بشاغليه وتلغى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من تاريخ
العمل بهذا القانون".
ومؤدى هذا النص أن تغيير استعمال العين المؤجرة سكناً إلى غير غرض السكنى غدا رخصة
للمستأجر يجوز له أن يستعملها –دون توقف على إرادة مالكها-وذلك بعد إلغائه صراحة
المادة (23) المشار إليها التى كانت تشترط موافقة المالك على هذا التغيير، وهو ما
أكدته أعماله التحضيرية على ما يبين من مضبطة الجلسة رقم (69) لمجلس الشعب
المعقودة بتاريخ 22 يونيه سنة 1981 والتقارير الملحقة به.
وحيث إن المدعى ينعى على النص المطعون فيه إنه إذ منح المستأجر حرية تغيير استعمال
جزء من العين المؤجرة سكناً إلى غرض آخر دون موافقة المالك، فقد تمخض عدواناً على
الملكية التى يحميها الدستور، منشئاً بذلك حقوقاً مبتدأة للمستأجر لا يتوازن بها
مركزه القانونى مع المؤجر، ولا يقيم علاقتهما ببعض على أساس من التضامن الاجتماعى،
مخالفاً بذلك أحكام الشرعية الإسلامية ومهدراً مبدأ حرية التعاقد الذى هو فرع من
الحرية الشخصية المكفولة بنص المادة 41 من الدستور.
وحيث إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن حرية التعاقد قاعدة أساسية يقتضيها
الدستور صوناً للحرية الشخصية التى لا يقتصر ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان
على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار وسلطة التقرير
التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلا يكون بها كائناً يحمل على ما لا يرضاه.
وحيث إن حرية التعاقد – بهذه المثابة - فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية
الشخصية، فهى كذلك وثيقة الصلة بالحق فى الملكية، وذلك بالنظر إلى الحقوق التى
ترتبها العقود – المبنية على الإرادة الحرة - فيما بين أطرافها، بيد أن هذه الحرية
– التى لا يكفلها انسيابها دون عائق، ولا جرفها لكل قيد عليها، ولا علوها على
مصالح ترجحها، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها – لا
تعطلها تلك القيود التى تفرضها السلطة التشريعية عليها بما يحول دون انفلاتها من
كوابحها، ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود محدداً بقواعد آمرة تحيط
ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود لا يسعها أن تدهم الدائرة التى تباشر فيها
الإرادة سلطانها، ولا أن تخلط بين المنفعة الشخصية التى يجنيها المستأجر من عقد
الإيجار – والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير – وبين حق الانتفاع كأحد
الحقوق المتفرغة عن الملكية.
وحيث إن النص المطعون فيه خول المستأجر تغيير استعمال جزء من عين كان قد استأجرها
مسكناً إلى غير غرض السكنى، وكان هذا النص – وباعتباره واقعاً فى إطار القيود الاستثنائية
التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية، قد استهدف إسقاط شرط موافقة المالك على
قيام المستأجر بهذا التغير، وكان حق المستأجر لا زال حقاً شخصياً مقصوراً على
استعمال عين بذاتها فيما لا يجاوز الغرض الذى أجُرت من أجله، فلا يمتد إلى سلطة
تغير جزء من استعمالها بغير موافقة مالكها، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها
معاً، صريحاً كان هذا الشرط أم ضمنياً، فإن هذا النص يكون متضمناً عدواناً على
الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحرية
الشخصية – فى صحيح بنيانها بفواتها – فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها.
وحيث إن من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه
أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها بعض أجزائها، ولا أن
ينتقص من أصلها أو يغير من طبيعتها دون ما ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، وكان
ضمان وظيفتها هذه يفترض ألا ترهق القيود التى يفرضها المشرع عليها جوهر مقوماتها،
ولا أن يكون من شأنها حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها، وكان صون الملكية
وإعاقتها لا يجتمعان، فإن هدمها أو تقويض أسسها من خلال قيود تنال منها، ينحل
عصفاً بها منافياً للحق فيها.
وحيث إن مكنة استغلال الأعيان ممن يملكونها من خلال عقود إجارة إنما تعنى حقهم فى
اختيار من يستأجرونها من ناحية، والغرض من استعمالها من ناحية أخرى، وكانت حريتهم
فى هذا الاختيار جزءا لايتجزأ من حق الاستغلال الذى يباشرونه أصلاً عليها، وكان من
المقرر أن لحقوق الملكية –بكامل عناصرها- قيما مالية يجوز التعامل فيها، وكان
الأصل أن يظل مؤجر العين متصلاً بها، فلا يعزل عنها من خلال سلطة مباشرة يمارسها
آخرون عليها بناء على نص فى القانون، بيد أن النص المطعون فيه أجاز للمتسأجر
بإرادته المنفردة الحق فى تغيير استعمال جزء من العين إلى غير غرض السكنى، فى إطار
علائق إيجارية شخصية بطبيعتها، مهدراً كل إرادة لمؤجرها فى مجال القبول بهذا
التغيير أو الاعتراض عليه.
وحيث إن مقتضى ما نص عليه الدستور فى المادة (7) من قيام المجتمع على أساس من
التضامن الاجتماعى، يعنى وحدة الجماعة فى بنيانها، وتداخل مصالحها لا تصادمها،
وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها، وترابط أفرادها فيما بينهم فلا
يكون بعضهم لبعض إلا ظهيراً، ولا يتناحرون طمعا، وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم عن
حماية تلك المصالح، لا يملكون التنصل منها أو التخلى عنها، وليس لفريق منهم أن
يتقدم على غيره انتهازاً، ولا أن ينال قدراً من الحقوق يكون بها –عدواناً- أكثر
علواً، وإنما تتضافر جهودهم وتتوافق توجهاتهم، لتكون لهم الفرص ذاتها التى تقيم
لمجتمعاتهم بنيانها الحق وتتهيأ منها تلك الحماية التى ينبغى أن يلوذ بها ضعفاؤهم،
ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار.
وحيث إن النص المطعون فيه، ليس إلا حلقة فى اتجاه عام تبناه المشرع أمداً طويلاً
فى إطار من مفاهيم تمثل ظلماً لمؤجرين ما برح المستأجرون يرجحون عليهم مصالحهم.
متدثرين فى ذلك بعباءة قوانين استثنائية جاوز واضعوها بها حدود الاعتدال فلا يكون
مجتمعهم معها إلا متحيفاً حقوقاً ما كان يجوز الإضرار بها، نائياً بالإجارة عن
حدود متطلباتها، وعلى الأخص ما تعلق منها بتعاون طرفيها اقتصادياً واجتماعياً، حتى
لا يكون صراعهما – بعد الدخول فى الإجارة- إطاراً لها.
وحيث إنه لما تقدم، يكون النص المطعون فيه مخالفاً للمواد 7، 32، 34، 41 من
الدستور.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (19) من القانون رقم 136
لسنة 1981 فى شأن بعض الأماكن الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من عدم اشتراط موافقة المؤجر عند تغيير المستأجر
استعمال جزء من العين المؤجرة إلى غير غرض السكنى، وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ
مائتى جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.
مسودة بعض الاحكام القضائية
بسم الله الرحمن
الرحيم
مسـودة
بأسباب ومنطوق
الحكم فى الدعوى
رقم
لسنة إيجارات القاهرة
بعد الإطلاع
على الأوراق وسماع المرافعة والمداولة قانوناً00
حيث تخلص واقعة
الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة
بتاريخ / / وأعلنت قانوناً وطلب
فى ختامها الحكم بإخلاء المدعى عليه من عين التداعى الكائنة
مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة 0 وقال
شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ /
/ استأجر منه المدعى عليه الشقة عين التداعى بإيجار شهرى
قدره
جنيه يدفع مقدماً أول كل شهر، ثم توقف المدعى عليه عن سداد القيمة الإيجارية
اعتباراً من شهر 199
وحتى شهر 199 وأصبح الإيجار المستحق له
فى ذمته مبلغ وقدره
جنيه فكلفه بالوفاء بالقيمة الإيجارية المتأخرة بموجب إنذار على يد محضر أُعلن به
المدعى عليه قانوناً بتاريخ /
/ إلا أنه لم يقم بالسداد خلال المدة المقررة قانوناً مما
حدا به لإقامة هذه الدعوى 0
وقدم المدعى تدليلاً على
مايدعيه حافظة مستندات طويت على : [1] أصل عقد أيجار الشقة عين التداعى
المؤرخ / / والمبرم بينه وبين
المدعى عليه والثابت به أن الإيجار الشهرى لعين التداعى هو
مبلغ جنيه تدفع مقدماً أول كل شهر ، [2] أصل
الإنذار على يد محضرالمعلن قانوناً للمدعى عليه بتاريخ /
/ والذى يكلف فيه المدعى المدعى عليه بالوفاء
بمبلغ جنيه قيمة
الأجرة الشهرية المستحقة عن أشهر
و 1999 0
وتداولت الدعوى بالجلسات
حيث مَثُل المدعى بوكيل – محام – وبجلسة
/ /
قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 0
وحيث أنه من المقرر
قانوناً بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136لسنة 1981 أنه لايجوز للمؤجر أن يطلب
إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة
خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول أو
بإعلان على يد محضر 0000إلخ 0
ومفاد ذلك أنه يشترط
للحكم بالإخلاء لعدم سداد الأجرة توافر ثلاثة شروط هى :
أولاً : وجود أجرة مستحقة غير متنازع عليها ، فإذا
كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر وجب الفصل فى هذه المسألة باعتبارها
مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء 0
[ الطعن رقم 8261 لسنة 65 ق – جلسة
28/11/1996 – س47 – ص 1421ع2 ] 0
ثانياً : تكليف المؤجر المستأجر الوفاء بالأجرة
المستحقة ، ويشترط أن يبين فى التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التى
يطالب بها حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه وإلا فلا
ينتج التكليف أثره 0 [ الطعن رقم 559 لسنة 42ق – جلسة 23/2/1977] 0
كما قضى بأن تكليف المستأجر
بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها –
خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لتجاوزه الأجرة
المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر-أثره : عدم قبول الدعوى 0
[ الطـعن رقم 8466 لســنة 65 ق – جلـســة
21/11/1996 س 47 ص 1345ع2 ،
والطـعن رقم 2377 لســنة 65 ق –
جلســة 16/11/1995 س 46 ص 1179ع2]0
ثالثاً : انقضاء خمسة عشر يوماً على تاريخ التكليف
بالوفاء دون وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة ، فإذا رفعت الدعوى قبل انقضاء هذه
المهلة تكون قد أقيمت غير مستوفية لشروطها وإجراءاتها الشكلية ويجوز للمحكمة
إثارتها من تلقاء نفسها ولو لم يدفع أمامها بعدم استيفائها لتعلق ذلك بإجراءات
التقاضى ومواعيده المعتبرة من النظام العام 0
[ المستشار/ خيرى أبو الليل – القواعد
العامة وتشريعات إيجار الأماكن – ج1- ط 1997-ص694 ، والطعنان 2149 ، 2167 لسنة 61
ق – جلسة 26/2/1992 ] 0
لما كان ذلك وكان الثابت
بأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى كلف المدعى عليه بالوفاء بالأجرة المستحقة
الواردة بعقد إيجار الشقة عين التداعى والبالغ
قدرها جنيه شهرياً
وذلك عن مدة أشهر هى المدة من
شهر 1999 حتى
شهر 1999 وأن ذلك التكليف قد تم بموجب إعلان
على يد محضر أُعلن قانوناً للمدعى عليه بتاريخ
/ / ، كما أن الث